Sanierungskosten Altbau und deren Finanzierung

Fassadendämmung ca. 150-200 EUR pro Quadratmeter. Wobei bei den ganzen Preissteigerungen das eher der untere Rand ist. Wenn Du das Geld nicht herumliegen hast und keinen Kredit bekommst, wegen Deinem Alter, würde ich das sein lassen. Um das Geld durch Heizkostenersparnis reinzuholen brauchst Du Jahrzehnte / Generationen.

Wenn Du Energiekosten sparen willst, dann würde ich - sofern es noch gut / dicht ist - das Dach von innen oder noch einfacher die oberste Geschossdecke dämmen (wenn Du das Dach nur als Lager benutzt). Zusätzlich kannst Du in Eigenleistung die Kellerdecke von unten dämmen. Das ist preiswert.

Also oberste Geschossdecke und Kellerdecke. Das kann noch bezahlen und hat in jedem Fall einen deutlichen Effekt. Alles andere ist schön - aber teuer und die Ersparnis erlebst Du nicht mehr.

Bei dem aktuellen Heizungs hin- und her würde ich sogar die Nachspeicher drin lassen, v.a. wenn Du einen guten Vertrag mit Deinem Stromanbieter hast. Damit erfüllst Du die Vorgaben.

Hallo!

Ich hatte für ein ähnliches Objekt Angebote für das Dach über ca. 60 t€ und für für die Umstellung von Öl- auf Pelletheizung für ca. 70 t€.

Beim Dach hätte es 20% und bei der Heizung 50% Zuschuss gegeben. Da war noch keine Fassade, keine Fenster, keine Kellerdeckendämmung, kein Ausbau des Erdtanks dabei.

Viele Grüße

Moin Hondo,

zur Vervollständigung des Bildes wäre noch interessant zu wissen wie viel kWh Strom im Jahr Deine Nachtspeicherheizung verbraucht und was Du dafür zahlst.

Was eine Totalsanierung kosten würde, ist aus der Ferne schwer zu beantworten. Grobe Anhaltspunkte findest Du auf Seiten wie dieser. Was Du machen könntest um einer Antwort näher zu kommen, ist einen Energieberater zu beauftragen. Der sieht sich Dein Objekt dann an und schlägt Sanierungsmaßnahmen vor, und gibt dafür jeweils auch einen Kostenrahmen sowie die Energiemenge bzw. die Energiekosten, die sich durch die jeweilige Maßnahme einsparen ließen. Der Energieberater sollte sich auch in dem Förderdschungel auskennen: Dort ändern sich die Bedingungen in diesen Zeiten politischen Aktionismus' so schnell, dass ein einfacher Mensch wie ich da keinen Überblick mehr hat. (Vorsicht: Was Du auf manchen Webseiten über Förderung findest, kann völlig veraltet sein – auch wenn die Info womöglich erst ein Jahr alt ist. Was wirklich Sache ist sollte man auf den Seiten von KfW oder BAfA finden können, oder vielleicht auch bei Behörden oder Ministerien.) Die Kosten für den Energieberater werden übrigens auch staatlich gefördert, soweit ich weiß mit 50% bis zu Kosten von 10.000 EUR.

Die Nachtspeicherheizung ist meines Wissens die mit Abstand teuerste Methode um Raumwärme zu erzeugen. Das bedeutet einerseits, dass jede Art der Energieeinsparung (z.B. durch Dämmung) bei Dir mehr Geld spart als bei den meisten anderen Gebäuden. Das Problem dabei ist aber, dass eine Umrüstung auf Zentralheizung (z.B. mit einer Wärmepumpe) voraussichtlich extrem aufwändig und in Deiner Situation kaum zu empfehlen wäre. Vielleicht ist es aber möglich, die von Dir hauptsächlich bewohnten Räume (z.B. Wohn-, Ess- und Arbeitszimmer) mit einer Klimaanlage (auch eine Art Wärmepumpe) als Einzelraumheizung auszurüsten. Die hätte den Vorteil, dass du sie (anders als die Nachtspeicherheizkörper) mindestens zum Teil mit PV-Strom betreiben könntest. Im Bad könnte man eine Infrarot-Heizung installieren, die nur während der Benutzung läuft. Und die restlichen Räume einschl. Schlafzimmer könntest Du auf 16-18°C temperieren oder – je nach Nutzungsprofil – die Heizung dort nur bei Bedarf einschalten.

Was zusätzliche Sanierungsmaßnahmen betrifft, so könntest Du überlegen das Dachgeschoss als beheizten Wohnraum komplett aufzugeben. Dann könntest Du eine teure Dachsanierung sparen und stattdessen die oberste Geschossdecke ordentlich dämmen: Das ist weitaus preisgünstiger oder geht (je nachdem wie es dort aussieht und wie fit Du bist) vielleicht sogar in Eigenleistung. Und schlafen kann man dort (vielleicht außerhalb der vier Wintermonate) danach immer noch.

Auch relativ günstig zu haben wäre die Dämmung der Kellerdecke, vor allem wenn man das selbst macht (hab' ich auch schon in mehreren Kellerräumen gemacht, allerdings im Alter von 60 Jahren).

Zitat von Hondo

wie sollte das bezahlt werden, wenn es für 70-jährige Rentner keine Kredite gibt?

Was die Frage des Kredits betrifft, so kannst Du für energetische Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich einen KfW-Kredit bekommen. Der läuft auch über die Hausbank, aber vielleicht sind da (weil die Hausbank selbst nicht das Kreditrisiko trägt) die Restriktionen für Senioren weniger ausgeprägt. An Deiner Stelle würde ich das zumindest mal mit der Hausbank klären. Trotzdem bleibt natürlich das Problem, dass Du für Zinsen und Tilgung eines solchen Kredites offenbar keine Reserven hast. Du könntest diese Kosten deshalb nur aus den ersparten Energiekosten begleichen. Du solltest daher mit dem Energieberater besprechen, welche Einzelmaßnahmen bei Dir (nach Förderung) eine besonders hohe Einsparungs-Rendite abwerfen.

Und, ohne mich in Dein Privatleben einmischen zu wollen: Irgendwer wird doch das Haus mal erben und dann entweder dort wohnen oder es vermieten wollen. Diese Person(en) würde(n) von jetzt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen dann ja auch profitieren. Vielleicht kannst Du aus dieser Ecke (ggf. gegen entsprechende vertragliche Zusicherungen) Unterstützung für eine Sanierung bekommen?

Gruß, Sailor

Zitat von sailor773

Vielleicht ist es aber möglich, die von Dir hauptsächlich bewohnten Räume (z.B. Wohn-, Ess- und Arbeitszimmer) mit einer Klimaanlage (auch eine Art Wärmepumpe) als Einzelraumheizung auszurüsten

Den Tipp kann man für alte Gebäude im bestand gar nicht oft genug geben...

Wir haben ein Single Split Gerät vor paar Wochen zur Temperierung des Wintergartens einbauen lassen - Kosten: 3.200€.

Verbaut wurde ein Außengerät SRC35ZS-W2 und ein Innengerät (Truhenausführung) SRF35ZS-W
Wärmeleistung 3,5kW, el. Leistungsaufnahme müsste ca. 1kW sein.

Diese Kombination ist m.W. auch nach wie vor förderfähig.

Zitat von Hondo

Was denkt sich die EU dabei ?

Einfach gedankenlos etwas beschließen.

Ich weiß nicht, wie es in Deinem Fall ist - aber ich habe 2011 ein Haus aus Anfang der 1970'er gekauft. Das war auch unsaniert und wir mussten viel Geld und Arbeit hineinstecken, um es auf den Stand zu bringen. Der Verkäufer dachte auch erst, was er da für eine hochwertige Immobilie verkauft - Im Prinzip haben wir aber nur das Grundstück und maximal 50% eines Rohbaus bezahlt.

Aber das ist genau der Punkt, auf den ich hinaus will.

Ein altes, unsaniertes Haus ist eben durch jahrelange Vernachlässigung der fälligen Maßnahmen im Restwert auf Null gesunken. Dennoch wird der Hausbesitzer über die Wertsteigerung des Grundstücks beim Verkauf einen ordentlichen Reibach machen und sollte sich meiner Ansicht nach nicht beschweren. Viele alte Häuser sind eben genau das - alte Häuser, in die man eine Menge Geld stecken muss, um ein neues Haus draus zu machen.

Daher finde ich es nicht angebracht, sich über die Regierung oder die EU zu beschweren, nur weil man jahrelang von der Substanz gelebt und nichts gemacht hat - und auch anscheinend keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde.

Das mit den Schätzungen dürfte hinkommen. Aber eher unterer Rand - leider.

Du kannst Dich an der Dämmung vorbeidrücken, wenn dadurch ein "wirtschaftlicher Totalschaden" entsteht, also sich die Maßnahme über Jahrzehnte nicht rechnen wird. Das ist im Zweifel Streiterei mit den Ämtern, ist aber möglich. Du brauchst dann aber vermutlich einen Bauingenieur, der das entsprechend begutachtet. Alternativ ist es zumindest aktuell noch möglich stressfrei von innen zu dämmen, da hier aktuell noch keine Dämmstärke gesetzlich vorgeschrieben ist. Um Probleme zu vermeiden darf die Dicke der Dämmung (am besten Holzfaser-Dämmplatten) nicht zu hoch sein (ich würde 4-5 cm empfehlen). Der Effekt ist natürlich nicht so hoch, wie bei einer >20cm Dämmung von außen, allerdings wirst Du auch bei der geringen Dicke schon ordentlich einsparen und Innendämmung ist im Vergleich zur Dämmung von Außen spottbillig.

Der EU Vorschlag soll meines Wissens ein "durchschnittlicher" Wert für den Energiestandard sein. D.h., wenn alle Leute fröhlich Passiv Häuser bauen, kann der Durchschnitt ja stimmen. Meine bösartige Vermutung ist, dass sich die Länder und Kommunen auf diese Weise drücken können, ihre eigenen maroden Hütten zu sanieren. Das sollen erstmal schön die Bürger mit ihren Immobilien machen - dann stimmt ja der Durchschnittswert, wenn man selbst nichts macht. Der geforderte Standard D (?) ist wohl aber auch mit halbwegs erträglichen Maßnahmen zu erreichen.

So pervers es ist, ich würde die Nachtspeicher nicht anfassen. Du erfüllst mit Ihnen nämlich die 64% Regel von Habeck... Und wenn die so richtig alt sind, hast Du eventuell sogar noch ein (teures) Entsorgungsproblem (Asbest). Wenn Du auf ein wasserführendes System gehen willst, dann müsstest Du erst einmal Rohre verlegen und neue (am besten dicke) Heizkörper installieren, damit eine Wärmepumpe die Bude mit niedriger Temperatur warm bekommt. Teuer ohne Ende. Ich habe das Problem gerade selbst bei einem Objekt. 50er Jahre 300qm Billigbau mit Gaseinzelöfen... Ich werde auf Split-Klima umstellen, um nicht alles neu verrohren zu müssen. Das hat noch den freundlichen Nebeneffekt, dass ich bei Mietern um die Heizkostenabrechnung herumkomme. Das macht dann jeder Mieter über seinen eigenen Strom-Vertrag.

Mein Rat wäre: Dämme die Kellerdecke (billig) und die obere Geschossdecke (von oben oder notfalls unten) und vergleiche nach einem Jahr die Kosten. Das ist preiswert und ich bin sicher, dass Du einiges an Energie einsparen wirst und die Kosten für die beiden Maßnahmen zeitnah drin hast. Mehr würde ich im ersten Schritt nicht machen. Falls Du dann noch weitermachen willst, würde ich als erstes den alten Fenstern einmal neue Dichtungen gönnen. Dann ggf. die Wände von innen dämmen (preiswert).

Ich bin mir aber sicher, dass Dir diese überschaubaren und bezahlbare Maßnahmen Dir schon einiges bringen werden.

Natürlich will jeder - allen voran die Energieberater - , dass man maximal alles saniert. Nur ist das eben wirtschaftlich nicht selten sinnlos, v.a. für Rentner, denen das Geld dann hinterher für die eigene Versorgung (Pflege) fehlt. Die realen Kosten plus die Zinsen für die Finanzierung bekommst Du bei einem Verkauf so gut wie nie wieder rein.

Zitat von typewriter

So pervers es ist, ich würde die Nachtspeicher nicht anfassen. Du erfüllst mit Ihnen nämlich die 64% Regel von Habeck...

Hallo!

Wie geht das denn? Mit einer Stromdirektheizung kann man die 64% erneuerbare Energien erreichen? Dann brauchts ja gar keine WP sondern nur einen Heizstab oder sowas um rechnerisch auf die 64% zu kommen. Den Rest macht dann Öl oder Gas. Ob das Ding dann an ist steht auf einem anderen Blatt.

Viele Grüße

Joachim, der hier sicher etwas falsch verstanden hat

Zitat

Wie geht das denn? Mit einer Stromdirektheizung kann man die 64% erneuerbare Energien erreichen?

Das ist in der Tat so nach meinem Kenntnisstand. Da Stromdirektheizungen in Mehrfamilienhäuser ohne zentrale Heizungsanlage der einfachste und billigste Weg sind, die Vorgabe einzuhalten wird das in Zukunft sicher zahlreich umgerüstet werden. Nimm noch Strom aus erneuerbaren Energien und Du bist dabei.

Zitat von Hondo

Es stellt sich die Frage ob so eine von Ihnen angegebene Minimalsanierung den EU Vorgaben reicht.

...

Was denkt sich die EU dabei ?

Einfach gedankenlos etwas beschließen.

Zu der EU-Richtlinie lässt sich z.B. aufgrund dieser Quelle vorläufig folgendes sagen:

Erstens ist das erst mal nur eine Ausgangsposition für Verhandlungen mit den Mitgliedsstaaten. Was davon am Schluss in die Gesetzgebung z.B. Deutschlands übernommen wird, und wann das geschieht, wissen die Götter.

Zweitens betrifft die Richtlinie in erster Linie Neubauten. Bei Bestandsgebäuden ist vorgesehen, dass sie bis 2030 mindestens Energieeffizienz-Klasse E erreicht haben müssen und bis 2033 Klasse D. Die nächste Schwelle kommt erst 2040 und wird national festgelegt. Wie gesagt, sofern das dann am Ende des Tages überhaupt so beschlossen wird.

Jetzt kennen wir nicht den Verbrauch der Nachtstromheizung in Deinem Gebäude. Jedenfalls entspricht Klasse D einem Endenergieverbrauch von 100-130 kWh pro Quadratmeter im Jahr. Bei Deinen 295 qm einschl. DG und Anbau wären das also 38.350 kWh. Sofern Dein Verbrauch niedriger liegt (was ich bei den aktuellen Strompreisen stark hoffe), wärest Du m.E. bis zum Jahr 2040 erst mal aus der Sache 'raus.

Hinzu kommt, dass es laut der o.g. Quelle diverse Ausnahmeregeln geben soll. Im Einzelnen kenne ich diese nicht, aber beispielsweise im neuen Gebäudeenergiegesetz sollen Personen über 80 Jahren von den dort niedergelegten Verpflichtungen generell ausgenommen werden. Ich würde erwarten, dass derartige Regelungen auch bleiben, wenn die EU-Verordnung einmal in deutsche Gesetzgebung übernommen wird. Das müsste ja dann auch über eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes laufen.

Mein Rat wäre, jetzt genau die Einsparmaßnahmen durchzuführen, die sich für Dich lohnen. Aus meiner Sicht wären das die Maßnahmen, die sich mit einem KfW-Kredit finanzieren lassen und die so hohe Einsparungen bringen, dass sich daraus mindestens Zinsen und Tilgung des dafür notwendigen Kredites finanzieren lassen. Ohne nähere Details zu kennen, könnten das aus meiner Sicht (wie schon weiter oben und auch von einigen meiner Vorredner ausgeführt) folgende Maßnahmen sein:

• Dämmung oberste Geschossdecke (wenn irgend möglich von oben): Kostet – wenn begehbar – grob geschätzt 50 EUR/m2 und kann 10-20% Energieeinsparung bringen
• Dämmung der Kellerdecke (von unten): Kostet 20-30 EUR/m2 und kann 5-10% Energieeinsparung bringen.
• Heizkörper in ständig bewohnten und beheizten Räumen durch Luft/Luft-Wärmepumpe (Klimaanlage) ersetzen: Zu Machbarkeit und Kosten kann nur der Fachmann nach Besichtigung der Räumlichkeiten etwas sagen. Die Einsparung würde bei einer Jahresarbeitszahl von 3-4 in Deinem Fall zwei Drittel bis drei Viertel der auf diese Räume entfallenden Stromkosten betragen. (Die alten HK bleiben drin und werden außer in Notfällen einfach nicht mehr benutzt.)

Ob und wie hoch solche Maßnahmen heutzutage förderfähig sind kann ich nicht sagen. Alternativ käme jedenfalls – sofern Du Einkommensteuer zahlst – die Förderung nach § 35c EStG über drei Jahre mit 7+7+6 % der Kosten in Frage.

Zitat von typewriter

Da Stromdirektheizungen in Mehrfamilienhäuser ohne zentrale Heizungsanlage der einfachste und billigste Weg sind, die Vorgabe einzuhalten wird das in Zukunft sicher zahlreich umgerüstet werden.

Ich nehme an Du meinst Gebäude mit Gas-Etagenheizungen oder gar Einzel-Gasthermen in jeder Wohnung. OK, aber nach § 71d Abs. 2 GEG (neu) gilt

Zitat

(2) Beim Einbau einer Stromdirektheizung in ein bestehendes Gebäude muss das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz nach § 16 und § 19 um mindestens 30 Prozent unterschreiten.

Wer also in einem MFH die Gas-Etagenheizungen durch Nachtspeicherheizungen ersetzen will, muss vorher das Gebäude auf KfW 70 Standard sanieren. (Bei Einbau von Stromdirektheizungen in Neubauten oder als Ersatz für eine Zentralheizung gilt sogar KfW 55 Standard.)

Ob das dann günstiger ist als der Einbau einer Zentralheizung mit Fernwärme oder Wärmepumpe muss man im Einzelfall rechnen. Eine Billiglösung ist das jedenfalls so oder so nicht.

Zitat

Ob das dann günstiger ist als der Einbau einer Zentralheizung mit Fernwärme oder Wärmepumpe muss man im Einzelfall rechnen. Eine Billiglösung ist das jedenfalls so oder so nicht.

Das macht ggf. nur Sinn, weil er die Heizung ja schon hat und nichts nachrüsten muss.

Das große Problem der Habeck Vision sind die ganzen Gasetagenheizungen. Meine Eltern (84 und 85) wohnen in einer 3 Zimmer Eigentumswohnung (Haus mit 4 Parteien) mit eben einer solchen Gasetagenheizung. Das Haus zentral mit einer 64% Lösung zu versorgen wäre ein gigantischer Aufriss - im wahrsten Sinne des Wortes. Das Grundstück des Hauses in der Innenstadt ist so groß, wie das Haus selbst - kein Platz und hinreichende Abstand für eine Wärmepumpe. Eine ausreichende Gemeinschaftsfläche im Keller für die Haustechnik gibt es nicht. Bleibt nur das Dach für die WP, das vermutlich erst noch ertüchtigt werden müsste. Da kommen schnell auf jede Partei im Haus 40-50.000 EUR zu. Das können die sich gar nicht leisten. Viele andere sicher auch nicht. Die aktuelle Planung ist da wirklich realitätsfern. Hätte man besser machen können.

Zitat von typewriter

Das Grundstück des Hauses in der Innenstadt ist so groß, wie das Haus selbst

Hier ist meiner Ansicht nach auch eine Quartierlösung erforderlich - es ist ja dann meist das ganze Ensemble, was dieses Problem hat.

Hier wäre z.B. Nahwärme (kaltes oder warmes Nahwärmenetz) eine sinnvolle Option. Der Platz im Keller muss halt geschaffen werden.

In Nürnberg und Fürth haben viele Häuser bereits den Umbau Gas zu Elektrizität hinter sich und das hat man auch geschafft.

Klar kann man nicht alle Umstände mit der 'Universal'-Lösung Luft-Wasser-Wärmepumpe abdecken.