Umlagefähige Kosten für Mieter

  • Hallo zusammen,


    unsere eigene Recherche bringt uns nicht wirklich weiter und auch Anbieter von Bhkw-Anlagen sind sich nicht ganz einig.


    Daher hier mal der Versuch, ob mir jemand bzgl. folgender Fragen/Anliegen weiterhelfen kann.


    1. Sind Instandhaltungskosten umlagefähig oder sind dies nur ausdrücklich Wartungskosten? Laut Heizkostenverordnung und Betriebskostenverordnung sind Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht umlagefähig! Ändert vielleicht ein sogenannter Instandhaltungsvertrag mit dem Anbieter etwas daran?

    Ein Anbieter (der sich nicht ganz sicher zu sein schien) sagte uns jetzt, das Instandhaltungskosten doch umlagefähig wären.

    Ich selbst kenne auch einen Vermieter, der ein Bkhw im Mietshaus hat einbauen lassen und dieser legt sowohl Wartungskosten als auch Instandhaltungskosten auf die Mieter um. Bisher hatte er da keine Probleme. Fragt sich nur ob das rechtens ist?

    Allerdings gibt es anscheinend auch einen sogenannten Gesellschaftsvertrag mit den Mietern. Hierzu finde ich aber absolut nichts. Unter Umständen ist dieser bzgl. der Umlage relevant?

    2. Stimmt es, dass man bei der Umlage der Brennstoffkosten zwischen dem Brennstoff der zur Wäremerzeugung und dem der zur Stromerzeugung genutzt wird, sauber trennen muss ?

    3. Dann wurde uns gesagt, dass man alle umlagefähigen Kosten für das Bhkw mit dem Gewinn aus der Stromerzeugung verrechnen muss. Ist das korrekt?


    Vielen Dank schon mal! :)

  • Moin,


    ad 1) Instandhaltungskosten sind definitiv nicht umlagefähig. Wenn es z.B. für ein BHKW einen Vollwartungsvertrag gibt, muss der Wartungs- und der Instandhaltungsanteil einzeln herausgerechnet werden.


    Zum Thema "Gesellschaftsvertrag" kann ich nichts sagen. Allerdings hatten wir in einem anderen Thread mal den Fall, dass der Betreiber eines BHKW den Mietern einen "Wärmelieferungsvertrag" zu überzogenen Preisen aufgedrückt hat. Formalrechtlich ist das legal (z.B. bei einer Fernwärmeversorgung trägt der Verbraucher ja auch alle Kosten des Versorgers und sogar dessen Gewinn). Natürlich kann man niemanden zwingen, einen solchen Vertrag zu unterschreiben, nur kriegt – wer sich weigert – dann halt die Wohnung nicht... :evil:


    ad 2) Stimmt.


    ad 3) Stimmt nicht. Wenn entsprechend 1) und 2) die Kosten sauber abgegrenzt sind, ist ein allfälliger Gewinn aus der Stromerzeugung ebenso Sache des BHKW-Betreibers wie die auf die Stromerzeugung entfallenden Kosten.


    Zusatzbemerkung: Worüber man sich streiten kann, ist die gerechte Aufteilung der Wartungskosten. Die sind bei einem BHKW in aller Regel deutlich höher als bei einer Gastherme und ohne jeden Zweifel umlagefähig, aber nur mit dem Anteil, der auf die Wärmeerzeugung entfällt. Der Streitpunkt ist, wie dieser Anteil ermittelt wird. Hier gibt es i.W. folgende Ansätze:


    a) Aufteilung nach erzeugten Kilowattstunden (Strom und Wärme werden gleich bewertet): Diese Aufteilung ist einfach und weit verbreitet, benachteiligt aber i.d.R. die Mieter.

    b) Aufteilung auf Strom und Wärme nach der Exergie-Methode von gunnar.kaestle : Die technisch korrekte Methode, nur leider komplex zu ermitteln und wenig bekannt. Hier wird der erzeugte Strom deutlich höher bewertet als die Wärme.

    c) Auch noch möglich wäre eine Aufteilung nach Marktwert, nur muss man sich dann wieder darüber streiten, welcher Marktwert jeweils angemessen ist.


    Gruß, Sailor

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

    Solarthermie 14 qm Flachkollektoren seit 2004 (Vorgänger 8 qm 1979-2003)

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  • Zusatzbemerkung: Worüber man sich streiten kann, ist die gerechte Aufteilung der Wartungskosten.

    a) Aufteilung nach erzeugten Kilowattstunden (Strom und Wärme werden gleich bewertet): Diese Aufteilung ist einfach und weit verbreitet, benachteiligt aber i.d.R. die Mieter.

    Hast Du alles absolut Perfekt erklärt !


    Aus meiner Sicht ist die Aufteilung unstrittig und "Stand der Abrechnung", eine Benachteilung des Mieters vermag ich nicht zu erkennen. Der Mieter erhält als "Gegenleistung" die Gaskosten um die Energiesteuer reduziert, was den Ausgleich schafft.

  • Alle Kosten, die über die notwendigen Kosten zu Wärmeerzeugung hinausgehen sind im Rahmen der Heizkostenabrechnung mietrechtlich i.d.R. nicht umlagefähig. Das bedeutet, die Wartungs- und Instandhaltungskosten des BHKW sind über die Heizkosten nicht umlagefähig, sofern die Wärmebereitstellung auch mit dem Spitzenlastkessel hätte erfolgen können. Nur wenn das BHKW notwendig ist, (z.B. Einhaltung EnEV/GEG-Anforderungen) sind auch die Mehrkosten eines BHKW notwendig und anteilig für den Wärmeteil umlagefähig mit den Heizkosten. Der BHKW-Betrieb erfolgt im Allgemeinen aus gewerblicher Absicht des Vermieters zur Stromerzeugung und die dadurch entstehenden Mehrkosten sind nicht durch die Mieter im Rahmen der Heizkosten zu tragen. Bedeutet: Gas ist anteilig umlagefähig, weil diese Kosten anfallen, egal ob das Gas im Kessel oder BHKW zu Wärme gemacht wird. Wartungskosten und Schornsteinfegerkosten vom BHKW sind aber nicht notwendig - die wurden ja schon beim Kessel bezahlt... Siehe z.B. auch Amtsgericht Plön, Az. 2 C 1134/08, Rz. 50.


    Natürlich können individuell abweichende Vereinbarungen getroffen werden - inwieweit die Bestand haben, ggf. überraschend, einseitig oder unzulässig sind, obliegt dann der gerichtlichen Klärung im Einzelfall. Die schönste Abzockgestaltung ist ein Contracting - dann zahlen die Mieter alle Kosten und den Gewinn des Contractors... Und der Vermieter hat mit nichts etwas zu tun. Außer, dass er, wenn der Mietmarkt mal nicht mehr so angespannt ist wie heute, für die Masche möglicherweise nur schwer neue Mieter findet. :pfeifen:

  • Der Mieter erhält als "Gegenleistung" die Gaskosten um die Energiesteuer reduziert, was den Ausgleich schafft.

    Glaube ich eher nicht. Die Erstattung der Energiesteuer ist auch steuerlich kein Rabatt auf den Gaspreis, sondern eine Einnahme im Gewerbebetrieb "Stromerzeugung". Sie ist ohne Zweifel als zusätzliche Förderung der Stromerzeugung per BHKW gedacht. Ich würde als Vermieter bzw. BKW-Betreiber jedenfalls keinen Anlass sehen, diesen Betrag zuerst zu versteuern und dann auch noch an meine Mieter auszukehren.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

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  • Glaube ich eher nicht. Die Erstattung der Energiesteuer ist auch steuerlich kein Rabatt auf den Gaspreis, sondern eine Einnahme im Gewerbebetrieb "Stromerzeugung". Sie ist ohne Zweifel als zusätzliche Förderung der Stromerzeugung per BHKW gedacht.

    Die Verwendung von Brennstoff in der KWK Anlage ist Energiesteuerbefreit, d.h. es erfolgt eine Rückzahlung der Energiesteuer, was zu einer Brennstoffpreisminderung führt. Da man nur tatsächliche Kosten gemäß Heizkostenverordnung "umlegen" darf, muss selbstverständlich die Rückerstattete Energiesteuer zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden.


    Das Steuerlich den Brennstoffkosten die Energiekosten Rückzahlung ebenfalls entgegen gerechnet wird führt doch nicht zu einer Doppelbelastung bzw. Besteuerung. Den Wärmeanteil der Mieterzahlungen muss ich doch ebenfalls als "Einnahme" verbuchen, was doch ebenfalls nicht zu einen unangemessenen Doppelbelastung führt.

  • Ich gab den früher auch nicht weiter. Wird als Einnahme der Stromerzeugung gebucht. Ohne Stromerzeugung keine Förderung. Aber ob richtig oder falsch, da blickt eh kein Mieter durch. Ich tu mir selber schon jedes Jahr aufs neue schwer.

    Solon 8 kWp aus 2003, Sharp 5,94 kWp aus 2004, Iventux 3,68 kWp aus 2009, Schott 4,53 kWp aus 2011, Dachs 5,3 MSR2 aus 2007, Sonnen 10 kWh aus 2017


    Dachs 5,5 MSR 1 aus 2002, Dachs 5,5 MSR2 aus 2012, Varta 9 kWh aus 2016, PV 3,9 kWh aus 2004

  • es erfolgt eine Rückzahlung der Energiesteuer, was zu einer Brennstoffpreisminderung führt

    Das könnte man so sehen, aber zumindest die Steuerrichtlinien sehen es nicht so. Die Rückzahlung der Energiesteuer zählt hier zu den Einnahmen aus der Stromerzeugung. Dass eine Brennstoffpreisminderung nicht gegeben ist, erkennt man m.E. schon daran, dass die Erstattung vom HZA kommt und nicht vom Gasversorger. Auch die zuvor auf die Energiesteuer gezahlte Umsatzsteuer gibt es nicht zurück.


    Was die (nicht vorhandene) Doppelbelastung betrifft, gebe ich Dir Recht – das war eine rhetorische Übertreibung meinerseits. Wenn ich meinem Mieter – egal warum – im Wege der NK-Abrechnung mehr erstatte als diesem zusteht, so mindert das die zu versteuernden Einkünfte aus V&V.


    Aber ich bleibe dabei: Ich halte es nicht nur für gerecht, sondern auch für rechtlich einwandfrei, wenn der BHKW-Betreiber (als Vermieter) die EnergieSt-Erstattung vollständig selbst vereinnahmt.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

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  • Vielen, vielen Dank für eure versierten Beiträge :thumbup: !

    Toll, dass ihr euch die Zeit genommen habt!


    Interessant ist noch, was dazu im Gesellschaftsvertrag steht:

    "Einnahmen der Gesellschaft sind die Vergütung für die Einspeisung für Überschussstrom nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz sowie die Erstattung von gezahlter Energiesteuer nach dem Energiesteuergesetz"


    Die Mieter sind ja Gesellschafter und somit an den Einnahmen zu beteiligen.


    Am wichtigsten ist für uns allerdings die Bestätigung, dass nur Wartungskosten und nicht Instandhaltungskosten umlagefähig sind.

  • Moin,


    Terminologisch muss man unterscheiden zwischen Instandhaltung und Instandsetzung.

    Das erste würde ich Synonym mit Regelwartung beschreiben, das zweite mit einer Reparatur nach einem Schaden.

    Zitat

    Aufteilung auf Strom und Wärme nach der Exergie-Methode von gunnar.kaestle : Die technisch korrekte Methode, nur leider komplex zu ermitteln und wenig bekannt. Hier wird der erzeugte Strom deutlich höher bewertet als die Wärme.

    Danke für das Lob, aber die Carnot-Methode ist nicht von mir, ich finde sie nur gut, weil sie sowohl den ersten wie auch zweiten Hauptsatz der Thermodynamik beachtet und nicht im Widerspruch steht zu den Regeln der Physik. Daher preise ich regelmäß die exergetische Aufteilung an: Rationem substitutionis esse delendam! (Die Restwert-Methode ist sowohl mathematisch wie auch physikalisch falsch, das sieht man schon am Nulldurchgang, der den Schluss zuließe (negativer PEF) dass man etwas spare, indem man zum Fenster herausheizt (vgl. mit dem Bild in: The Carnot-Method for the Allocation of Input Factors on Multiple Energetic Co-Products, S. 6).


    Aber kompliziert ist sie wirklich nicht. Das ist ganz einfach gesagt eine Aufteilungsmethode, wie man sie bei Nebenkostenaufteilungen auch kennt, z.B. dass man im MFH mehrere Parteien nach einem Schlüssel belastet (Quadratmeter, Wasserverbrauch, Personen im Haushalt, etc.), auch als Äquivalenzziffermethode bekannt. Der Schlüsselgröße ist bei der Carnot-Methode die Exergie des Outputs, d.h. bis auf den Wärmestrom wird alles mit 1 multipliziert, und die Wärme wird mit dem Carnot-Faktor "abdiskontiert", weil dieser die technische Arbeitsfähigkeit beschreibt.


    Gruß,

    Gunnar