Wucher bei Wärmecontracting?

  • Hallo zusammen,


    Bin Neuling im Forum und im Thema BHKW, habe mich nur kurzfristig eingelesen.


    Ich befinde mich in einer ähnlichen Situation wie die Foren-Kollegin auf Contracting und Kosten mit dem entscheidenden Unterschied, dass mir das Problem mit Wärmecontracting nicht jetzt nach 3 von 10 Jahren Laufzeit auffällt, sondern vor der Kaufentscheidung.


    Es handelt sich um eine schöne Wohnung, Neubau, Fertigstellung 2022, also in 2 Jahren, WEG wird ca 40 Parteien haben.

    Haken: Es ist zwingend ein Wärmelieferungsvertrag zu akzeptieren, der zwischen WEG (vertreten durch Bauträger vor Firmierung der WEG) und einer Tochter eines Energieversorgers (kann man hier Namen nennen?) geschlossen wurde.

    Mir liegt der Wärmelieferungsvertrag vor, Kaufvertrag der Wohnung noch nicht.


    Wärmelieferungsvertrag sagt: Contractor betreibt BHKW im Keller der Wohnungen. Grundpreis für die WEG: 32000 EUR / Jahr.

    Da wir eine große Wohnung haben, bleiben da bei uns ca 1000-1500 EUR Grundpreis/Jahr hängen.

    Verbrauchspreis 70 EUR brutto / MWH. Preisanpassungsklausel basierend auf Lohnkosten und Preisentwicklung Erdgas.

    Laufzeit 10 Jahre, danach Verlängerung durch Mehrheitsbeschluss der WEG.

    Außer Überprüfung Magnesiumiode und Reinigung von TWW-Speichersystem alle 2 Jahre sowie der Abrechnung macht der Contractor nichts.

    Störungen muss man beim Unternehmen melden und extra zahlen.


    Nun meine Fragen:

    Habe ich Recht, dass das Wucherpreise sind?

    Ist das zulässig, dass der Bauträger im Namen der WEG Dinge tut, bevor sie sich firmiert hat?

    Kann ich, wenn ich den Kaufvertrag unterschreibe, nachträglich irgendetwas anfechten, weil die WEG sich ja noch nicht firmiert hat?


    Kann ich vor Kauf versuchen, den Bauträger oder andere Wohnungskäufer (die ich noch nicht kenne)? von einem besseren Weg zu überzeugen?


    Die Wohnung ist toll, aber wenn das vgl. mit anderen Wohnungen z.B. 1000 EUR Mehrkosten pro Jahr sind, sind das in z.B. 70 Jahren glatte 10% des Kaufwertes.



    :/

  • Für Fernwärme liegen übliche Grundpreise so um die 40-60 EUR/kW und Jahr. Jetzt kenne ich die Heizleistung Deines Wohnblocks nicht, aber wenn man ganz grob geschätzt 60 m2/Partei und einen Wärmebedarf nach EnEV ansetzt, so sollte der Wärmebedarf unter 120.000 kWh liegen und die Nennheizleistung vielleicht bei 50 kW. Bei einem Fernwärmeanschluss müsste man also vielleicht 3.000 EUR/Jahr Grundpreis zahlen. Im Vergleich dazu sind 32.000 EUR/Jahr jedenfalls Wucher.


    Der Arbeitspreis erscheint dagegen mit 70 EUR/MWh vergleichsweise im Rahmen, sogar eher auf der günstigen Seite. Aber das bringt nicht viel, weil bei den o.g. Zahlen drei Viertel der Wärmekosten auf den Grundpreis entfallen.


    Aber ob man dagegen rechtlich eine Handhabe hätte, weiß ich auch nicht. Da würde ich einen Fachanwalt fragen.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

    Solarthermie 14 qm Flachkollektoren seit 2004 (Vorgänger 8 qm 1979-2003)

  • Für Fernwärme liegen übliche Grundpreise so um die 40-60 EUR/kW und Jahr. Jetzt kenne ich die Heizleistung Deines Wohnblocks nicht, aber wenn man ganz grob geschätzt 60 m2/Partei und einen Wärmebedarf nach EnEV ansetzt, so sollte der Wärmebedarf unter 120.000 kWh liegen und die Nennheizleistung vielleicht bei 50 kW. Bei einem Fernwärmeanschluss müsste man also vielleicht 3.000 EUR/Jahr Grundpreis zahlen. Im Vergleich dazu sind 32.000 EUR/Jahr jedenfalls Wucher.



    Aber ob man dagegen rechtlich eine Handhabe hätte, weiß ich auch nicht. Da würde ich einen Fachanwalt fragen.

    Vielen Dank für die Überschlagsrechnung, das hilft mir sehr!


    Hoffentlich meldet sich noch jemand mit einer rechtlichen Einschätzung (parallel dazu versuche ich Rechtsanwälte zu finden).

  • Irre ich oder gelten die 32.000€ für die WEG also alle Wohnungen des Blockes ?? Wenn ja müsste man wissen wie viele das sind um sie mit den genannten 3000€ für FW zu vergleichen.

    Hallo alikante, das sind 40 Wohnungen in der WEG (stand im Originalposting). Was ich vergessen hatte: Es sind im Schnitt 80qm, wir haben 120qm. Die Schätzung von Sailor war also sehr gut.

  • Aha, jetzt habe ich etwas neues gelernt:
    Teil des Wärmelieferungsvertrages ist, dass nach 10 Jahren der Eigentum des Blockheizkraftwerkes auf die WEG übergeht. Also hat der hohe Grundpreis noch eine gute Sache.

    Ich habe auch erfahren, dass es ein neues BHKW ist, aber leider nicht was für eines.

  • Aha, jetzt habe ich etwas neues gelernt:
    Teil des Wärmelieferungsvertrages ist, dass nach 10 Jahren der Eigentum des Blockheizkraftwerkes auf die WEG übergeht. Also hat der hohe Grundpreis noch eine gute Sache.

    Ich habe auch erfahren, dass es ein neues BHKW ist, aber leider nicht was für eines.

    Ich muss mich nochmal selbst korrigieren, tue mich schwer den Vertrag zu lesen.
    Vor Ablauf der 10 Jahre Mindestvertragslaufzeit kann die WEG das Eigentum des BHKW übernehmen oder weiter contracten oder Rückbauen. Falls man rückbauen will, muss man sogar noch den Rückbau der Anlage bezahlen. Außerdem gibt es eine Endschaftsregelung "Die Anlagen, die in den ersten fünf Jahren installiert wurden, haben nach den 10 Jahren Grundlaufzeit den Restwert 0. Für andere evtl. installierte Anlagenteile gibt es eine Formal basierend auf AfA-Tabelle :/

  • Nützlich zu wissen wäre

    • Was für ein BHKW ist es (Hersteller, Modell, Leistung)?
    • Gibt es für das BHKW einen Vollwartungsvertrag, und ist der in den 32.000 EUR/a enthalten? Wenn ja, bräuchtet Ihr Euch zumindest über Störungen am BHKW keine Gedanken zu machen, weil deren Behebung auch davon abgedeckt wäre. Die Mg-Anode und das TWW-Speichersystem haben mit dem Betrieb des BHKW und dessen Wartung nichts zu tun. Aber eine Wartung muss es geben, und eigentlich ist es selbstverständlich, dass dafür der Contractor aufkommt.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

    Solarthermie 14 qm Flachkollektoren seit 2004 (Vorgänger 8 qm 1979-2003)

  • Was für ein BHKW verraten sie mir nicht, nur dass es ein Gas-BHKW ist.

    Zu den Leistungsangaben habe ich nur folgendes:


    Und

    .

    Ersteres Bild bezieht sich auf den Wärmeliefervertrag geschlossen mit Haus 1-5.

    Zweiteres bezieht sich auf eine Vereinbarung zur Nutzenergiebereitstellung mit Haus 1-7 (Häuser 6 und 7 sind nicht Teil der WEG).

    Heißt auch, größter Teil kommt gar nicht vom BHKW... Sehr merkwürdig.

    Wartung am BHKW übernimmt der Contractor anscheinend. Störungen an Mg-Anode und TWW-Speichersystem müssten wir bezahlen, wie du erklärst, ist das ja ein ganz anderer Bereich, hat mit dem BHKW nichts zu tun.


    Ich finde das alles sehr schwer zu verstehen.

    Aus der IT-Welt kenne ich Service (Saas oder Paas) eigentlich so: höhere laufende Kosten, dafür maximale Flexibilität (in Sekundenschnelle Neue Nutzer oder neue Hardware dazuschalten, je nachdem, um was es geht), und weniger Aufwand.

    Bei diesem Energie-Contracting nehme ich nur Nachteile wahr: Sehr hohe laufende Kosten pro Jahr, mindestens 10 Jahre geknebelt, und danach hoher Aufwand, weil sich die WEG mit dem Verwalter rumstreiten muss, wie es weitergeht, und man z.B. Rückbau bezahlen muss. Bzw. vielleicht gar nicht mit dem Verwalter rumstreiten, der Verwalter kann ja einfach vollendete Tatsachen schaffen, und die WEG haftet dafür unbegrenzt.

  • Das ist alles sehr merkwürdig.

    Ersteres Bild bezieht sich auf den Wärmeliefervertrag geschlossen mit Haus 1-5.

    Zweiteres bezieht sich auf eine Vereinbarung zur Nutzenergiebereitstellung mit Haus 1-7 (Häuser 6 und 7 sind nicht Teil der WEG).

    Die beiden linken Bilder sind identisch und weisen einen Auslegungs-Wärmebedarf von 336 MWh/Jahr aus. Im rechten Bild ist der Wärmebedarf mit 243 MWh angegeben. Das sind ziemlich genau 5/7 von 336, also bezieht sich offenbar das rechte Bild auf Haus 1-5.


    Für Haus 1-5 sprachst Du von 40 Parteien mit durchschnittlich 80 m2 Wohnfläche, gibt zusammen 3.200m2. Teilt man die 243.000 kWh Wärmebedarf durch 3.200 m2 Wohnfläche, so ergibt sich ein Wärmebedarf von 76 kWh pro m2 und Jahr. Das erscheint mir für Mehrfamilienhaus-Neubauten ("Fertigstellung 2022") sehr hoch. Ich dachte immer die EnEV lässt selbst für EFH einschl. Warmwasser nur ca. 60 kWh/m2a zu.


    Nächstes Rätsel: Das rechte Bild spricht von einer "Anschlussleistung 217 kW". Das erscheint nun selbst für den an sich schon sehr hohen Wärmebedarf völlig überzogen. Normalerweise würde ich bei einem Wärmebedarf von 243.000 kWh den Leistungsbedarf vielleicht mit 150 kW ansetzen.


    Wie dem auch sei: Nimmt man die rätselhaften 217 kW Anschlussleistung für Haus 1-5 als gegeben (immerhin mehr als das Vierfache von dem, was ich oben geschätzt hatte), so wäre für einen Fernwärmeanschluss eine Grundgebühr von 10-12.000 EUR/Jahr fällig, aber auch nicht mehr.

    Heißt auch, größter Teil kommt gar nicht vom BHKW... Sehr merkwürdig.

    Das ist so ungefähr das einzige, was ich hier verstehe. Ein BHKW wird thermisch immer nur mit einem Teil der Nennheizleistung ausgelegt, damit es möglichst lang läuft und viel Strom erzeugt. Was der Contractor allerdings dann mit dem Strom macht, ist nicht überliefert: Oder wird er an die Bewohner geliefert? Wenn ja, zu welchen Bedingungen? Den Strom ins allgemeine Netz einzuspeisen, kann sich eigentlich auch für den Contractor nicht lohnen.


    Und wie das dann in zehn Jahren weitergehen soll wird auch immer mysteriöser. Als WEG ein 10 Jahre altes BHKW zu übernehmen und dann selbst zu betreiben kann man sich ja noch irgendwie vorstellen. Aber was wird dann mit Haus 6-7? Hättet Ihr als WEG dann womöglich noch einen Wärmeliefervertrag mit Haus 6-7 an der Backe, und mit wem wäre der überhaupt zu verhandeln? Gibt es einen Hausverwalter, der so etwas dann übernehmen würde?


    Also ich finde die ganze Konstruktion mittlerweile so rätselhaft und verkorkst, dass ich davon absehen möchte, hier weitere Ratschläge zu erteilen. Wenn Du an dem Projekt weiter interessiert bist, solltest Du Dich von einem Fachmann beraten lassen.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

    Solarthermie 14 qm Flachkollektoren seit 2004 (Vorgänger 8 qm 1979-2003)

  • Hallo sailor,


    Dankeschön! Sorry, dass ein Bild doppelt war und der Bezug nicht ganz klar. Du hast mit deiner Zuordnung Recht.
    Was mit dem Strom passiert, ist im Anhang des Wärmeliefervertrags, den habe ich jetzt gerade nachgereicht. Hausstromtarif mit 25cent/KWh und 9EUR/Monat Grundgebühr. Man darf aber auch anderen Anbieter wählen. Was mir allerdings mündlich vom Bauträger gesagt wurde war einerseits "Sie bekommen einen Hausstromtarif" und andererseits "Für sie als WEG ist das rechtlich unheimlich schwierig wegen EEG und Umsatzsteuergesetzt etc ins Stromnetz einzuspeisen. Das ist der Grund, warum wir für Sie einen Energie-Contractor einsetzen." (Zu dem Zeitpunkt hatte ich so was noch nie gehört und wusste auch von den 32000 EUR/ Jahr nichts.)


    Dass die Dimensionierung sehr fraglich ist, hilft mir schon Mal weiter. Das ist ein Punkt, wo man kein Vertrauen mehr in den Bauträger hat, was ja aus vielen Gründen und u.A. wegen der Bestimmung des Hausverwalters sehr wichtig sein wird.

    Gute Frage, wie das nach 10 Jahren weitergehen soll. Könnte ja sein, dass WEG Haus1-5 und Grundstücksgemeinschaft Haus 6-7 anfangs den gleichen Hausverwalter bekommen sollen.

    Aber wenn z.B. die (kleinere) Grundstücksgemeinschaft merkt, das läuft nicht gut, und einen anderen Verwalter haben will, und der entscheidet "Weg mit dem BHKW, Rückbau, Raus aus Contracting, rein in Fernwärme", der Verwalter von Haus 1-5 aber sagt "läuft super mit dem Contracting, wir machen weiter"...


    Mit "rätselhaft und verkorkst" beschreibst du es gut.


    Vielen Dank für die ausführliche Unterstützung!
    Ich find's halt echt traurig, dass Energieeffizienz als Vehikel herhalten muss, um solche konsumentenschädlichen Konstrukte durchzudrücken.

  • hallo jiong


    es geht auch nich schlimmer:

    guck mal was sich die rheinenergie in köln rausnimmt.


    RheinEnergie Contracting Neubauvorhaben 130 Wohnungen sehr teuere unkündbare Verträge – wer hat ähnliche Erfahrungen? – 80.000 € Pauschale Grundkosten pro Jahr


    wir zahlen 7€/qm pauschale + 7 cent pro kwh.

    und der vertrag ist mit nebenabsprachen und grunddienstbarkeiten abgesichert, dass er de facto 20 jahre läuft.


    da macht klimaschutz richtig spass.


    lg

  • Achje. Damit verlieren alle außer dem Unternehmen. Gut fürs Klima ist es sicher auch nicht, da es keinen Anreiz zum Energiesparen gibt, vermute ich.

    Und nach den 20 Jahren kommt ihr auch nicht raus, wenn die Hausverwaltung in eurem Namen Folgeverträge abschließt, da ist die Gesetzeslage ja auch für Verbraucher schlechter geworden.


    Ich bin froh, dass wir Abstand davon genommen und nun klassische Fernwärme haben.


    Ich hoffe, dass ihr irgendwie gut mit der Situation zurechtkommt.