Umlage von Investitionskosten auf Mieter zulässig?

  • Vielen Dank schon mal für die schnelle Antwort. Wenn ich das richtig sehe, müsste der Wärmeliefervertrag ja mit dem Eihentümer bzw. Verwalter geschlossen werden. Selbst wenn wir dann einen Gewinn aufschlagen würden, wäre wir trotzdem noch deutlich günstiger als die alternative (Fernwärme) und da es sich um kein direkt im Haus verbautes BHKW handelt, sondern dies über ein rohr beliefert wird, könnte man doch einen Vertrag nach AVBFernwärmeV schleißen, bei dem ein fester Preis pro geliferter kWh angegeben werden kann.

  • Umstellung auf Contracting/Wärmelieferung nur bei Kostenneutralität (§ 556c BGB) zur aktuellen Heizung. Bei neuen Mietverträgen kann es auch direkt vorgesehen werden. Aber wenn die Mieter sich erst mal über den Tisch gezogen bzw. subjektiv betrogen fühlen, wirds unangenehm. In Hamburg klagen grad rund 30 Mieter in einzelnen Verfahren (viele unterschiedliche Verträge) gegen ihren Vermieter, der die überhöhten Contractingkosten umlegt. Den Ärger will man als Vermieter auch nicht haben - zudem wirds richtig teuer, denn auch wenn er bei den neueren Verträgen die Prozesse gewinnt, fallen ihm die alten Verträge auf die Füße. Und alle Mieter machen jetzt auch schön Belegprüfung für jeden einzelnen Kassenbon und kürzen munter bei den Nebenkosten, mahnen kleinste Mängel an usw. usw.

  • Allerdings bestünde auch die Möglichkeit Wärmelieferverträge abzuschließen deren Preis dann "frei" verhandelt werden kann.

    Die Heizung ist (in DE) ein elementarer und unverzichtbarer Bestandteil eines Hauses, sie gehört mit zur Grundausstattung. Darum gehört in jeden Mietvertrag auch den Zugriff auf eine Wärmequelle; die Heizkostenverordnung regelt, dass auch nur das, was zum Betrieb der Heizung notwendig ist, auf die Mieter umgelegt werden kann. Wenn die Heizung kaputt geht, muss der Vermieter sie reparieren oder eine neue installieren. CAPEX ist also Teil der Vermieterlast - genauso wie ein neues Dach, wenn das alte nicht dicht ist. Auf der anderen Seite hat diese Regelung nur wenig Anreize, die alte, solide (uralte und wenig effiziente) durch eine moderne Anlage zu ersetzen. Wenn der Gusskessel mit 70% Wirkungsgrad noch tut, dann lass ihn doch laufen, der Mieter zahlt es doch. Ok - mittlerweile gibt es da Obsoleszenz-Vorschriften, und ggf. gibt es auch an einigen Orten Marktdruck bzgl. der Nebenkosten.


    Die 30 ct/kWh für die Wärme kann ich mir nur so erklären, dass in der Tat der Vermieter sich beim Neubau die ganze Heizanlage gespart hat und den CAPEX durch einen Contractor hat finanzieren lassen. Der Vermieter muss ein Heizsystem anbieten, und das sind dann zwei Rohre (VL+RL+Wärmezähler), die vom Contractor mit Wärme nach vereinbartem Tarif gefüllt wird. Der Vermieter gibt dann diesen Arbeitspreis (und ggf. noch a bisserl Pumpenstrom) weiter an die Mieter.


    Um diese Spekulation aufzulösen, ist es unabdingbar, dass Du eine Belegeinsicht durchführst, mancher Vermieter schickt auch Kopien / Scans. Falls das ein Contractingvertrag ist, sollten wir den näher diskutieren. Wann wurde der abgeschlossen und wann bist du eingezogen? Preisgleitklausen?


    Die 30 ct/kWh - auch wenn das im Niedrigenergiehaus nur eine überschaubare Energiemenge betrifft - sind doch eine krasse Zahl, das schafft schlechte Presse und rückt die BHKW-Lösung in eine Ecke, in die sie imho nicht gehört. Auch in ein Niedrigenergiehaus (7 Häuser waren genannt, welche Wohnfläche? Wie groß ist das BHKW?) passt ein Mini-BHKW, es kommt halt auf die Größe an. Im Prinzip ist eine gute Dämmung sogar gut für die Auslastung, weil die Winterspitze nicht so stark ins Gewicht fällt und die SommerWWärme dominanter wird - das BHKW wird halt eine Nummer kleiner.


    Die oben von Sailor genannte Exergiemethode, auch Carnot-Methode bewertet die Wärme gemäß ihrer Arbeitsfähigkeit, also dem Carnotfaktor. Physikalisch ist das am saubersten, weil damit sowohl der erste wie auch zweite Hauptsatz der Thermodynamik eingehalten wird (d.h. der Energieerhaltungssatz und Entropiesatz). Grober mathematischer Überblick: Bei einem Primärenergiefaktor für die Wärme (steht u.a. im Datenblatt des BHKWs) von angenommen 0,5 wird auch nur die Hälfte der Gaskosten pro kWh fällig: bei 6 ct/kWh Gas sind das also 3 ct/kWh variable Kosten für die KWK-Wärme. Mit einem Beispiel-BHKW mit 30% el. + 60% th. Wirkungsgrad braucht also die Mini-KWK-Anlagen 100 Einheiten Gas, da kommen 60 Einheiten Wärme raus und 30 Einheiten el. Energie. Die Wärme bekommt 60*0,5=30 Einheiten Gas zugewiesen, d.h. der Rest des Gas-Inputs von 70 Einheiten geht auf die elektrische Seite. KWK-Wärme kommt damit auf 30*6ct/60 kWh = 3 ct/kWh (ok, hatten wir schon) und der Strom hat variable Kosten von 70*6ct/30 kWh = 14 kWh.


    In der Tat ist die Kapitalausgabe (CAPEX) nicht Teil dieser Rechnung. Die Vollkosten liegen deutlich höher. Entweder der Vermieter bucht den BHKW-CAPEX als Teil des Gebäudes in seine Bilanz und muss schauen, dass er diese Investition über eine höhere Miete reinbekommt, oder er darf natürlich frei verhandelbare Stromtarife seinen Mietern anbieten. Ich fand früher den Doppelt-Warmen-Mietvertrag sehr attraktiv, weiss aber nicht, ob das immer noch rechtlich zulässig ist. Doppelt Warm heisst, dass man nicht nur die Wärme liefert, sondern auch den Strom pauschal (diese Pauschale kann aber in regelmäßigen Abständen an den gemessenen Verbrauch angepasst werden). Das fand ich ein sehr einfaches Modell zur Mieterstromversorgung.


    Gruß,

    Gunnar

  • Danke für deinen detaillierten Beitrag, Gunnar und an alle anderen ebenso! Es handelt sich um ein renoviertes Mehrfamilienhaus aus dem 18. Jahrhundert, also definitiv KEIN Niedrigenergiehaus. Das BHKW wird von einer GbR betrieben, die Ihre Investitionskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren wieder reinholen will. Und genau diese Investitionskosten werden nun auf den kWh-Preis der Heizung umgelegt. So entsteht der Preis von aktuell 29 Cent pro kWh und extrem hohe Nachzahlungsforderungen. Nach der Lektüre eurer Beiträge sehe hier momentan folgende Probleme:

    1. Dies widerspricht ganz klar der HeizkostenV §7, Absatz 2.

    2. Alle Mieter, die dieses Haus in den ersten 10 Jahren bewohnen, zahlen mehr. Danach wird es billiger.

    3. Wer mehr verbraucht, zahlt auch mehr Investitionskosten.


    Meiner Ansicht nach wäre die einzige Möglichkeit des Vermieters, an mehr Geld zu kommen, eine reguläre Mieterhöhung nach geltenten Rechtsstandards.

  • extrem hohe Nachzahlungsforderungen

    Dann würde ich zunächst mal unter Berufung auf § 7 Abs. 2 HeizkostenV (ggf. in Verbindung mit § 2 HeizkostenV) Nachzahlungen jeglicher Art so lange verweigern, bis der Vermieter eine korrekte Heizkostenabrechnung vorgelegt hat. Das ist offensichtlich bislang nicht geschehen.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

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  • Moin,

    Das BHKW wird von einer GbR betrieben

    Wenn die GbR nicht auch Vermieter der Wohnungen ist , daran glaube ich nicht, verkauft sie die Wärme an den Vermieter und dieser reicht die Kosten einfach durch. Damit kann und wird der Vermieter die HkV einhalten aber der Wärmelieferant unterliegt dieser nicht.


    mfg

  • Könntest du das bitte nochmal genauer erklären? Es kann ja nicht sein, dass eine GbR beliebige kWh-Preise festlegen kann. Vor allem nicht, wenn man als Mieter keine Alternativen hat. Der Vermieter agiert als Einzelperson ist aber auch Miteigentümer in der GbR.

  • Die HkV legt nur fest welche Kosten umgelegt werden dürfen, nicht deren Höhe. Im Sinne der HkV macht der Vermieter auch alles Richtig wenn er zb. den teuersten am Markt verfügbaren Gasanbieter auswählt und diesen Preis umlegt.

    In Eurem Fall steht die Frage inwieweit der Wärmeliefervertrag zwischen GbR und Vermieter ein "Insichgeschäft" darstellt und evt. Interessenskonflikte nach sich zieht also möglicherweise rechtswidrig ist. Dazu solltet Ihr aber einen Fachanwalt befragen.

    Außerdem könnte der Preis auch Sittenwidrig sein.