Umlage von Investitionskosten auf Mieter zulässig?

  • Ich habe eine Frage bezüglich der Heizkostenabrechnung durch meinen Vermieter. Dieser betreibt ein kleines BHKW (7 Häuser) und verlangt in der Abrechnung einen Stark erhöhten Preis pro Kilowattstunde (ca. 30 Cent). Dies dient in erster Linie der Umlage seiner Investitionen für die Anlage auf die Mieter über einen Zeitraum von 10 Jahren. Meine Frage: Ist es zulässig, die eigenen Investitionen über den kwh-Preis der Heizkosten abzurechnen und wenn ja bis zu welcher Höhe? Ich kann mir nicht vorstellen, dass man als Vermieter einen beliebigen kwh-Preis verlangen kann, da hier jede Verhältnismäßigkeit zu den üblichen 7-10 Cent pro kwh fehlt.
    Da dies ein ziemliches Nischenthema ist, konnte ich bislang nirgends Informationen dazu finden.

    Ich freue mich über eure Einschätzungen.

  • Du vermischt wohl Heizkosten und Stromkosten (30 Cent/kWh).


    Grundsätzlich vertrete ich die Ansicht: Als Heizkosten darf nur umgelegt werden, was zum Betrieb der Anlage notwendig war und tatsächlich ausgegeben wurde (Belege). Investitionskosten oder Abschreibungen sind keine Heizkosten im Sinne der Heizkostenverordnung. Auch die Wartungskosten, Schornsteinfegerkosten usw. eines BHKW sind streng genommen keine Heizkosten, weil für die Beheizung der Spitzenlastkessel ausreicht. Wohl sind aber die für die Wärme anteiligen Gaskosten "Heizkosten", weil die Umwandlung von Gas in Wärme im Kessel nicht anders erfolgt wäre, als im BHKW. Anders ist die Sache, wenn das BHKW betrieben werden muss (z.B. zur Einhaltung von Anforderungen aus EnEV oder EEWärmeG), weil das BHKW dann "notwendig" ist. Die VDI 2077 sieht die ganze Sache wieder etwas anders, aber die ist kein Gesetz und hoch umstritten. Wie ein Richter entscheiden würde, ist offen. Urteile dahingehend sind mir nicht bekannt.


    Was die Stromkosten betrifft, so ist der Markt liberalisiert und es ist der Preis zu zahlen, der vereinbart wurde. Im Zweifel kann auf den örtlichen Grundversorgungspreis abgestellt werden.

  • Danke für den fundierten Beitrag! Nein, leider verwechsle ich das nicht. Der Strom wird für 24 Cent pro kwh an die Mieter verkauft. Die 29 Cent pro kwh beziehen sich definitiv auf die Heizkosten. Gibt es hier Höchstbeträge, die ein Vermieter verlangen kann?

  • Wie gesagt: Umlagefähig sind die notwendigen und tatsächlich angefallenen Betriebskosten, nicht Anschaffungskosten, siehe https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html. Wenn Ihr in einem Niedrigstenergiehaus wohnt, kann es durchaus sein, das jede einzelne kWh sehr teuer ist, aber insgesamt derer nur wenige benötigt werden. Und wenn Ihr in BaWü wohnt, muss eben auch das EEWärmeG eingehalten werden, was teuer sein kann und wofür das BHKW nötig sein könnte, wobei dann eben auch die Kosten des BHKW-Betriebs (Wartung/Schornsteinfeger usw.) anteilig der Wärme zuzurechnen wären. Wie es zu den Kosten genau gekommen ist, muss der Vermieter belegen können: https://www.berliner-mieterver…g-mit-musterschreiben.htm

  • Ergänzend dazu: Meiner Meinung nach ist eine Umlage von Investitionskosten (AfA oder was auch immer) im Rahmen der Heizkostenverteilung absolut und unter allen denkbaren Umständen immer unzulässig. Auch in einem Niedrigstenergiehaus in Baden-Württemberg.


    In § 7 HeizkostenV, den Neuendorfer dankenswerterweise oben eingestellt hat, findet sich in Absatz 2 eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten. Was hier nicht ausdrücklich drin steht, kann auch nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ich würde mir also an Deiner Stelle die Heizkostenrechnung aufschlüsseln lassen (dazu ist der Vermieter verpflichtet) und gnadenlos alles streichen, was nicht unter die in § 7 Abs. 2 aufgelisteten Betriebskosten fällt. Richtig ist allerdings schon, dass auch die Wartungskosten (nicht Reparaturkosten!) des BHKW – soweit sie anteilig auf die Wärme entfallen – umlegbar sind.


    Sofern es für das BHKW einen Vollwartungsvertrag gibt, muss aus dessen Kosten der Anteil für Reparaturen abgetrennt werden. Der auf die reine Wartung entfallende Restbetrag ist dann auf Strom und Wärme aufzuteilen und wird mit dem Wärmeanteil auf die Heizkosten umgelegt.


    Die Verteilung auf Strom und Wärme erfolgt üblicherweise nach erzeugten Kilowattstunden, wobei Strom und Wärme gleich bewertet werden. Das ist zwar sowohl physikalisch als auch marktwirtschaftlich falsch (korrekt wäre z.B. die Exergiemethode von gunnar.kaestle), aber wenn es dazu keine ausdrückliche Vereinbarung gibt, fürchte ich, dass man die Verteilung nach kWh (die de facto eine Quersubventionierung der Stromerzeugung zu Lasten der Heizkosten bedeutet) hinnehmen muss.

    Viessmann Vitotwin 300-W (1 kWel, 6 kWth) seit 2012

    PV-Anlage 8,45 kWp (65 x Solarworld SW 130poly Ost/Süd/West, SMA 5000 TL und 3000) seit 2010

    Solarthermie 14 qm Flachkollektoren seit 2004 (Vorgänger 8 qm 1979-2003)

  • Moin RKR,

    beim PV Mietrstrom, ( ich weiß nicht, ob da bei BHKW Mieterstrom, auch so ist?)

    muss der Lieferant. auf jeden fall 10 % unter dem örtlichen Grundversorgergtarif bleiben.

    Ich beweifele daß der bei Euch mitterweile über 33 Cent/ kwh liegt?

    Bedenken.musst Du aber auch daß der Lieferant, die USt und die EEG Abgaben für Dich leisten muss.

    Gruß,

    Hartmut

  • Hallo Hartmut,

    Beim Stom ist mir das bewusst und die hier abgerechneten 24 Cent sind meiner Ansicht nach auch völlig im Rahmen, wenn man die EEG-Umlage usw. bedenkt. Unverhältnismäßig hoch sind eben die Heizkosten, die mit ca. 30 Cent pro kwh berechnet werden. Eine Aufschlüsselung habe ich bislang aber noch nicht, nur die mündliche Aussage, dass hier Investitionskosten abgerechnet werden.

    Danke und viele Grüße

  • beim PV Mieterstrom, ( ich weiß nicht, ob da bei BHKW Mieterstrom, auch so ist?)

    Ist es nicht: Das Mieterstromgesetz gilt nur für PV-Strom. Ich hab's neulich nachgeschaut, war selbst überrascht.


    Aber wie dem auch sei: Gehen tut es hier – wenn ich das richtig verstanden habe – nicht um den Preis für den Strom, sondern um die Frage, welche Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung (d.h. für die Wärme) umgelegt werden dürfen.

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  • Ergänzend dazu: Meiner Meinung nach ist eine Umlag7 HeizkostenV, den Neuendorfer dankenswerterweise oben eingestellt hat, findet sich in Absatz 2 eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten. Was hier nicht ausdrücklich drin steht, kann auch nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ich würde mir also an Deiner Stelle die Heizkostenrechnung aufschlüsseln lassen (dazu ist der Vermieter verpflichtet) und gnadenlos alles streichen, was nicht unter die in § 7 Abs. 2 aufgelisteten Betriebskosten fällt.


    Was ist dann mit der Erstattung der anteiligen Energiesteuer? Muss ich die anteilig an die Mieter weiterreichen?

  • Gute Frage.


    Jedenfalls ist die Rückerstattung der Energiesteuer steuerlich voll dem "Gewerbebetrieb Stromerzeugung und -Verkauf" zuzuordnen und dort zu 100% als Einnahme zu verbuchen. Aus diesem Grund würde ich als Vermieter die Erstattung guten Gewissens vereinnahmen (und versteuern), und nicht anteilig weiterreichen.


    Aber ich würde nicht ausschließen, dass es Anwälte gibt, die das anders sehen.

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  • Hallo zusammen,


    wir betreiben als Firma mehrere BHKW's die sowohl zur Eigennutzung als auch zur Belieferung umliegender Gebäude genutzt werden.
    Somit sind wir auch für die jährliche abrechnung der Heizkosten verantwortlich. Dafür werden von einem beauftragten Unternehmen die Wärmegestehungskosten nach VDI 2077 berechnet. Können nur diese Kosten an die Mieter weitergegeben werden oder ist es auch möglich, einen "Gewinnanteil" und Investitionskosten auszuschlagen? Der produzierte Strom wird ebenfalls Selbstgenutzt, an Mieter verkauft oder eingespeist. Hierzu bestehen auch gültige Stromlieferverträge. Müssten dann für Wärmelieferungen ebenfalls Verträge geschlossen werden, oder ist eine Abrrechnung so möglich, da wir ebenfalls Eigentümer/Vermieter der belieferten Gebüde sind.

    Veilen Dank im voraus !


    Mit freundlichen Grüßen

    Philipp

  • Können nur diese Kosten an die Mieter weitergegeben werden oder ist es auch möglich, einen "Gewinnanteil" und Investitionskosten auszuschlagen?

    Klare Antwort: Nein. Maßgeblich für die Umlage von Wärmekosten ist die Heizkostenverordnung. § 7 Absatz 2 enthält eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten. Was hier nicht aufgelistet ist, darf auch nicht umgelegt werden.


    Wenn Ihr Euren Gewinn erhöhen wollt, müsst Ihr entweder den Strompreis oder die Miete erhöhen. Einen anderen Weg gibt es nicht.

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  • Wenn nach HKV abgerechnet wird hat Sailor recht, dann ist auch kein Vertrag notwendig.


    Allerdings bestünde auch die Möglichkeit Wärmelieferverträge abzuschließen deren Preis dann "frei" verhandelt werden kann.


    mfg

  • Stimmt. Nur warum sollte ein Mieter freiwillig so einen Vertrag unterschreiben?


    Und wenn er unterschreibt (egal warum) und später feststellt, dass der Vertrag ihm keinen Nutzen sondern nur Nachteile beschert, wird er unter Berufung auf § 2 HeizkostenV auf den Vertrag pfeifen und einfach doch nur das zahlen, was § 7 Abs. 2 HeizkostenV zur Umlage zulässt.

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