Heizkosten und Stromabrechnung mit Mieter

  • Meine Mieter wohnen seit 1993 in einem kompletten Einfamilienhaus (ca. 120 qm), Baujahr um 1900. Mit vermietet ist ebenfalls das komplette Grundstück einschließlich einer großen Scheune (ca 200 bis 300 qm). Seit 1993 ist die Miete von ursprünglich 1000 DM auf 600 € erhöht worden wobei der von den Mietern gewünschte Einbau von Doppelglasfenstern (11% der Kosten auf die 12 Monate eines Jahres verteilt) in dieser Erhöhung dabei sind.
    Bis Ende 2004 haben die Mieter eine eigene Heizung betrieben und alle darauf anfallenden Kosten, Schornsteinfeger, Wartung und auch die entsprechenden Verluste die so eine Heizung zwangsläufig hat selbst getragen.
    Alles was vom Vermieter zu bezahlen war wie z. B. Reparaturen wurden von mir bezahlt.
    Den Strom den die Mieter verbrauchten, haben sie direkt mit dem Energieversorger abgerechnet, einschließlich aller Kosten die damit verbunden sind (Grundgebühr, Zählermiete usw).
    2004 habe ich mit Einverständnis der Mieter ein BHKW (Gasbetrieben) angeschafft, das Strom produziert und mit der Abwärme die Heizung (Mieter und eigene Heizung) und meine eigene Warmwasserversorgung bedient. Die Mieter haben einen Durchlauferhitzer und einen Untertischwasserboiler, sie bekommen nur die Heizenergie von mir geliefert.
    Den Strom den sie verbrauchen bekommen sie ebenfalls direkt von mir geliefert, zum Preis von 11ct/Kwh (Strom). Jede zugekaufte Kwh, im Sommer wenn nur meine Warmwasserversorgung läuft kostet mich etwas über 16ct/Kwh (Strom) egal ob ich diese Kwh verbrauche oder meine Mieter.
    2006 waren das 10250Kwh/Jahr (Strom).
    2005, 9500Kwh/Jahr (Strom).
    In den 9 Jahren davor haben wir in unserem Einfamilienhaus mit etwa der gleichen Wohnfläche ca 6500 Kwh/Jahr (Strom) verbraucht
    Die Heizenergie betrug in diesen 9 Jahren etwa 35000 Kwh/Jahr. In dieser Größenordnung schätze ich auch den Kwh-Verbrauch der Mieter mit eigener Heizung (Ölbetrieben) pro Jahr, da ihr Haus nicht so gut isoliert ist wie unser Haus.
    Der Mieter sagte mir, dass er in den Jahren 2004 und davor ungefähr 100€/Monat für Heizöl ausgegeben hat (=1200€/Jahr).
    Die Heizkostenabrechnung der Mieter 2005 wurde von mir folgendermaßen berechnet: Die gesamten € meiner Gasabrechnung geteilt durch den Gesamt-Kwh Verbrauch (dieser Rechnung) = Preis in € für eine Kwh. Diesen Betrag habe ich mit den durch einen Rossweinzähler ermittelten Kwh Verbrauch der Mieter multipliziert = der Betrag den die Mieter bezahlen müssen.
    Verbraucht haben die Mieter 2005, 18081Kwh, wobei die Monate ab 14. Dezember und der Januar wegen eines defekten Zählers nicht ermittelt werden konnten und ich auch keine Schätzung dieses Verbrauchs vorgenommen habe. Die Mieter haben von mir diese Energie sozusagen geschenkt bekommen. Der Grund meinerseits hierfür: In den ersten Wochen hatten die Mieter einige Tage Probleme damit ihre Zimmer ausreichend warm zu bekommen da die Heizung korrekt auf die Bedürfnisse der beiden Häuser einzustellen etwas schwierig war.
    2006, gleicher Abrechnungsmodus wie 2005 (natürlich abzüglich des Verbrauchs von 2005), nur hatten die Mieter knapp 10000 Kwh "Mehr" verbraucht als im Jahr zuvor (Heizung lief bis Ende Mai) und der "Preis" war um ca. 0,8 ct/Kwh gestiegen. Das ergab eine Nachzahlung von 667 €/Jahr. Nun sind die Mieter auf 180 und haben einen Rechtsanwalt eingeschaltet. Aus einem guten Mieter/Vermieter Verhältnis, guter Nachbarschaft und sogar Freundschaft ist nur noch Frust und Ärger auf beiden Seiten geblieben.
    Wenn ich jetzt eine Firma die Abrechnung machen lasse zahlen die Mieter meiner Meinung nach mehr als mit der Berechnung die ich vorgenommen habe oder liege ich da falsch?
    Kann eine Firma die Heizkostenabrechnung unter diesen Umständen überhaupt korrekt machen?


    Ziemlich verzweifelte Grüße


    akinom

  • Hallo akinom,


    erst mal willkommen hier im Forum.
    Eure Mieter wissen es scheinbar nicht zu schätzen,
    was sie an euch für tolle Vermieter haben
    und wie gut es Ihnen geht.


    Thema Strom: 11cent pro Kwh Strom ist geschenkt.
    Jede Partei also Mieter und Vermieter hat doch seinen eigenen Stromzähler oder?
    Denn Strom den das BHKW produziert und Ihr beide nicht verbraucht wird doch in das eprimo Netz eingespeist, dafür gibt es doch auch einen Zähler. Richtig?
    Das BHKW hat ein Display, wo erzeugte Strom und Wärmemenge die es Produziert
    Ablesbar ist. Richtig?
    Also bezahlt jeder den Strom den er verbraucht.


    Bei deiner Heizkostenabrechnung fehlen die Kosten für Wartung, Zählermiete etc.
    Diesen Betrag zuzüglich der Kosten für das Gas geteilt durch die produzierten Kwh Wärme
    Ergeben die Kosten pro Kwh Wärme. Dieser Wert mal der verbrauchten Menge = Preis für Wärme für jede Partei.
    Beide Pateien haben einen Wärmezähler oder?
    Da die Stromproduktion aber nicht umsonst ist, muss man die Kosten dafür aber abziehen.
    Das bedeutet, das die Wärme etwas billiger wird.
    Für die Berechnung gibt es eine bessere Erklärung von Dachsfan ( KWK Info Zentrum)
    Diese Seiten unbedingt lesen.
    Wenn in Zukunft eine Firma die Abrechnung machen soll, wird es bestimmt für die Mieter teurer. Eure Abrechnung ist zum Vorteil der Mieter.
    Die Firma, die dann die Nebenkostenabrechnung macht braucht dann ein paar Daten mehr
    Um eine korrekte Abrechnung zu erstellen.
    Frage: Was für ein BHKW habt ihr eigentlich? Wäre Interessant zu Wissen.
    Nicht verzweifeln!


    Grüße Helmut @:-


    Falls ich was übersehen oder vergessen habe:
    Bitte korrigieren. (y)

  • Immer die lieben Mieter...


    Es müssen doch Abrechnungen aus der Zeit der Selbstversorgung der Mieter vorliegen.
    Lass dir doch einfach mal diese Summen zur Berechnung mit den heutigen EVU Kostensätzen vorlegen, schon daran ist den meisten Mietern bildlich zu zeigen das die alte Heizart sie noch mehr gekostet hätte.
    Schreibe denen auch einfach mal auf was bisher und momentan Gas und Strom kosten und das Sie für ihren Strom weit unter normal bezahlen.
    Sie können ja germe versuchen einen günstigeren Versorger zu finden.


    Dann kannst du auch auf den Mehrverbrauch durch den letzten kalten Winter hinweisen.
    Siehe dazu meine Verbrauchstabellen "Markstrasse".
    Ferner ist diese Thema auch durch alle Zeitungen gegangen. Auch deine Mieter und deren Rechtsanwalt sollten dieses Wissen haben. Belegen kannst du das auch,glaube ich, durch eine Berrechnung nach Gradtagszahlen.


    Wie Helmut schon ausführte hast du ja geeichte Zähler eingebaut, durch diese ist der Verbrauch gerichtsfest belegbar und dementsprechend auch zahlbar.
    Lass dir von einem Abrechnungsunternehmen einen Kostenvoranschlag machen was eine Abrechnung kosten würde, denk dabei auch an Kosten für Zählermiete etc. den auch die sind dann umlegbar und kosten den Mieter etwas.


    Ansonsten hilft leider nur sich zusammenraufen und miteinander sprechen, es ist aber schon typisch in der heutigen Zeit sich erstmal einen Anwalt zu nehmen....
    Wie gesagt sammel erstmal alles an Daten was du irgendwie finden kannst, und versuche dich dann mit deinen Nachbarn an einen Tisch zusetzten um direkt mit ihm zusammen die Zahlen durchzugehen.
    Natürlich solltest du selbst dir schon vorher das Material angesehen haben um nicht durch "dumme" Rückfragen mit "ääähhhh" zu antworten.



    Dann nochwas, warum schnkst du denen den überhaupt den Strom so billig? Ich würde wenigstens den Wert des EVUs nehmen und dan evtl. großzügig auf die Zählermieter verzichten. Schleißlich sparen die so schon genug an deiner Versorgung.
    Kein Schorni, keine Gaszählergrundgebühr, keine Stromzählergrundgebühr
    Meine Mitversorgten zahlen bei mir grundzätzlich die Gebühren die ihnen auch anfallen würden wenn sie vom EVU versorgt würden. Warum auch nicht!!!

  • Danke Helmut und auch dir Bernd (der Dachsausbeuter),


    für eure Antworten.


    Helmut : Hier im Haus ist ein Dachs von Senertec eingebaut und ich war bis zu dem Ärger ziemlich stolz darauf, das ist mir jetzt aber ein bisschen verleitet.


    Das ich mit dem BHKW keine Reichtümer scheffeln kann war mir schon klar und wie ihr feststellt habe ich halt auch versucht meinen Mietern da ein gutes Angebot zu machen. Bei dem vermieteten Haus handelt es sich um mein Elternhaus und mir war bis jetzt immer wichtiger, dass ich mich mit den Mietern gut verstanden habe, sie das Haus auch in Ordnung gehalten haben, halt nicht so sehr das Materielle.
    An einen Tisch zu setzen halte ich auch für das Beste und mit der Materie kenne ich mich in der Zwischenzeit auch schon recht gut aus. Der Dachs wurde nach einer Vorlaufzeit von deutlich über einem Jahr angeschafft, nachdem ich bei einigen Vorführungen schon ziemlich aufgefallen war (den anwesenden Herren habe ich Löcher in den Bauch gefragt, manchmal war ihnen das schon unangenehm, so einige Dinge hätten sie lieber nicht so genau erklären wollen :-)


    Dem Mieter ist es ziemlich wurscht was er früher gezahlt hat und was er heute zahlen würde wenn er noch Öl tanken müsste. Er ist der Meinung mit der Nachzahlung würde ich mir die Heizung finanzieren lassen und "Das sieht er ja überhaupt nicht ein". Er macht auch keinerlei Unterscheidung zwischen Miete, Nebenkosten und der Abrechnung der Heizkosten. Das was monatlich überwiesen wird hat gefälligst zu reichen, egal wie warm die Bude ist, ob immer das Licht brennt oder sonst was in der Art.


    So nun werde ich mal hier weiter stöbern, was für ein Gespräch noch als Argumente zu brauchen ist.


    Gruß akinom

  • Schon mal an einen "Mediator" des Mieterschutzvereins gedacht?
    Bei den Zugeständnissen den du an deine Mieter gibst sollte der in dem Fall für dich als Argmentationshilfe bestimmt helfen.
    Ansonsten würde ich jetzt halt einen Abrechnungsdienst beauftragen, wenn ein "Fremder" ausrechnet was er zu zahlen hat, sind solche Menschen meist eher bereit ihre Verbräuche zu bezahlen.


    Aber mach dir nix drauss so einen Mieter hat meine Frau auch,
    dem predigen wir Tag einTag aus, das er wenn er weiter so Energie verschleudert immer höhere Nachzahlungen haben wird.
    Aber er glaubt uns nicht ein Wort, bis er dann seine Jahresrechnung bekommt.
    Er zahlt inzwischen um die 48.000 Euro Strom und Gas (Restaurant),
    Gott sei Dank direkt an die Stadtwerke.
    Die Abschläge für Heizung haben wir inzwischen so hoch geschraubt das er egal was er macht schon mehr zahlt als er je verbrauchen kann.
    So bekommt er am Jahresende was raus und ist stolz gut gewirtschaftet zu haben....


    Leider sind solche Menschen beratungsresistent.

  • Hi,


    Zum Mieterschutzverein zu gehen hatte ich ihm vorgeschlagen. Da ist er kein Mitglied: "Das kostet ja Geld!" (Aber ne Rechtsschutzversicherung ist wichtig :rolleyes: da kann man ja gleich einen Anwalt einschalten)
    Ein Gespräch beim Schiedsmann im Ort ist noch eine Möglichkeit die ich auch schon ins Auge gefasst habe.


    Gruß akinom

  • Hallo akinom,


    wenn Deine Mieter in 2004 für das Heizöl 1.200 € gezahlt haben, lag ihr Verbrauch bei ca. 3000 Liter Heizöl. Das ist erstmal nicht ungewöhnlich.


    Welchen Preis pro kWh berechnest Du Deinen Mietern?
    Wieviel Betriebsstunden hast Du pro Jahr erreicht?



    Mit freundlichen Grüßen

  • Zitat

    Hier im Haus ist ein Dachs von Senertec eingebaut und ich war bis zu dem Ärger ziemlich stolz darauf, das ist mir jetzt aber ein bisschen verleitet.


    Hallo akinom


    der Dachs kann nichts für den Ärger den du im Moment mit deinen Mietern hast. Wenn du bisher stolz auf ihn warst solltest du es jetzt erst recht sein(y) .


    Gruß Dachs

  • Hallo Fuchs,


    ich habe meinen Mietern für 2006 pro Kwh 5,55 ct berechnet. Diesen "Preis" habe ich durch: Meine gezahlten € (der Gasrechnung), geteilt durch die Kwh der Gasrechnung, ermittelt.


    Verbraucht haben die Mieter ca 27500 Kwh.


    Der Dachs ist 2006 ca. 4500 Std. gelaufen.


    Du hast natürlich Recht, Dachs (y)


    Gruß akinom

  • Zitat

    Dem Mieter ist es ziemlich wurscht was er früher gezahlt hat und was er heute zahlen würde wenn er noch Öl tanken müsste. Er ist der Meinung mit der Nachzahlung würde ich mir die Heizung finanzieren lassen und "Das sieht er ja überhaupt nicht ein". Er macht auch keinerlei Unterscheidung zwischen Miete, Nebenkosten und der Abrechnung der Heizkosten. Das was monatlich überwiesen wird hat gefälligst zu reichen, egal wie warm die Bude ist, ob immer das Licht brennt oder sonst was in der Art.



    Da fehlen mir echt die Worte bei so einer Einstellung. :-(/ @:pille
    Die ganzen laufenden Betriebskosten lasten doch auf euren Schultern Punkt
    Die Mieter bezahlen nur die reinen Gaskosten und meckern auch noch?
    Wenn du möchtest, scan ich dir mal von unserer Abrechnungsfirma
    den Erfassungsbogen ein, denn ich jedes Jahr ausfülle um eine korrekte Nebenkostenabrechnung für alle Parteien zu erstellen.
    Diesen kannst du dann als Vorlage nehmen und dann berechnen,
    was jede Partei zu zahlen hat bzw. hätte.



    Grüße Helmut @:-

  • Zitat

    Original von Dachs


    der Dachs kann nichts für den Ärger den du im Moment mit deinen Mietern hast. Wenn du bisher stolz auf ihn warst solltest du es jetzt erst recht sein(y) .


    So ist es, ich denke das Du aber einen Fehler gemacht hast. Meine Darstellung auf der Seite http://www.KWK-Infozentrum.Info ist - so hoffe ich - optimal und das wichtigste sie ist Gerichts anerkannt.


    Wenn Du etwas anders machst, auch wenn Du gewissen Kosten nicht berechnest, ist und bleibt die Abrechnung eigendlich falsch. Du setzt Dich da massiven Gefahren aus, die Du vermeiden würdest, wenn Du korrekt abgerechnet hättest.

  • Hallo Helmut,


    das wäre nett, wenn du mir mal den Erfassungsbogen einscannen würdest. Kann ich dir meine Mailadresse per PN schicken?


    Hallo Dachsfan,


    Deine Seite habe ich mir angesehen. Ist schon komisch, man will den Mietern weniger berechnen, die Berechnung ist dadurch falsch und wird vor Gericht nicht anerkannt. :evil:Nein nicht komisch sondern typisch "deutsch". :evil:


    Wie sieht das mit dem Stromverkauf aus, mache ich mich da auch "strafbar", irgenwie habe ich das aus einigen Berichten so heraus gelesen?


    Gruß akinom

  • Unser Problem sind die starren Bedingungen.
    Sobald du deinen Strom an einen "Dritten" verkaufst wirst du zum EVU mit allen Vor- und Nachteilen.


    Daher muss man den "Dritten" durch Miteigentum zum Eigenerzeuger und Verbraucher machen.
    Eine evtl. Möglichkeit ist das zuzüglich zur Mietkaution 1 € für den Anteil am Besitz des BHKWs einbehalten wird, der Mieter oder Abnehmer wird dann ein Besitzer ohen Stimmrecht am Dachs und dementsprechend auch Eigennutzer.


    Oder derjenige der Wärme erhält hat ja das Gas/Öl bezahlt mit dem Strom erzeugt wurde also hat er auch einen Anteil am Strombezugsrecht erkauft, wobei er den Strom natürlich zusätzlich vergüten muss.


    Ist allerdings rechtlich noch nicht durchgefochten worden.
    Und wenn du hier suchst nach dem Thema wirst du die vielen verschiedenen Unsicherheiten finden.


    Immer dran denken meine Meinung keine Beratung!!

  • Zitat

    [i]Wie sieht das mit dem Stromverkauf aus, mache ich mich da auch "strafbar", irgenwie habe ich das aus einigen Berichten so heraus gelesen?


    Nee Strafbar ist nur die Steuerhinterziehung, die Du vieleicht begehst. :tongue:


    Das hängt von der Rechtslage ab.


    Wenn ein Arzt operiert, begeht er Körperverletzung, wobei diese natürlich keine ist, wenn der Patient einverstanden ist.


    Wenn Du auf dem Trödelmark Deine Bücher verkauftst ist das in Ordnung, wenn Du jeden Samstag Bücher verkaufst - nicht.


    Genauso ist das mit dem Stromverkauf :D


    Wenn Hausbewohner im Garten Kartoffeln pflanzen und ernten Sie, ist das Eigenbedarf. Wenn Du im Garten Kartoffeln pflanzt und sie den Mitbewohnern verkaufst, ist das Gewerblich und Du musst Steuern zahlen.


    Also wenn Du alle Kosten nur verrechnest ist alles in Ordnung, ansonsten können Energiesteuern ( 2,05 ct / kWh Strom ) MwSt, Einkommenssteuer etc. anfallen.


    Merke alles eine Frage der Gestaltung. ;)

  • Hallo akinom,


    da sieht man mal wieder wie klein die Welt doch ist. ))))


    Hatte heute abend ein sehr nettes Gespräch,
    kenne jetzt zum Teil die Vorgeschichte von eurem Dachs. ;)
    Werde dir als Abrechnungshilfe gern die Vorlage zukommen lassen.
    Nicht wundern, wenn du dann meinen Nachnamen liest.


    Grüße Helmut (y)