vertragliche Umsetzung BHKW in WEG

  • Hallo BHKW Forum,


    hier meldet sich XRGI-Fan nach einiger Zeit Mal wieder.


    Es ist soweit: wir haben das BHKW EC-Power XRGI 15G-TO gekauft und installieren lassen.


    Wir, das ist eine Wohneigentümerschaft (WEG), mit 20 Niedrigenergie-Reihenhäuser, welche eine Heizung mit 1000 L Warmwasser mit
    Nahwärmenetz für die Anlage haben. Dazu das BHKW mit 2000 L Heizungsspeicher.


    Es gab erst ein paar Schwierigkeiten mit der Heizungssteuerung, aber jetzt läuft das Ganze störungsfrei.


    Jetzt geht es um die vertragliche Umsetzung in unsere WEG. Mein Vorschlag zur Realisierung:
    - Als WEG sind wir schon eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und brauchen deshalb keine zusätzliche Stromnutzer GbR gründen, auch
    wenn Mieter in unserer Anlage wohnen.


    - Damit wir den Eigenverbrauch sichern und keine EEG-Umlage bezahlen brauchen, sollen die Mieter die Stromrechnung von ihrem Vermieter
    (welcher Eigentümer der WEG ist) bekommen. Die Stromzähler der Mieter gehören dem Vermieter und sind dem Haus zugeordnet. Wenn die Mieter von ihrem Vermieter die Stromrechnung mit der Heizkostenabrechnung bekommen, handelt es sich nicht um Stromverkauf. Der Strom wirm zuerst dem Vermieter in Rechnung gestellt.


    - Wir haben in der WEG ein BHKW auf eigenem Grund und Boden mit Nahversorgungsnetz. Den Strom, welchen wir mit dem BHKW produzieren ist
    steuerfrei und brauchen keine EEG-Umlage bezahlen.


    - Nach meinen Berechnungen können wir eine Vorsteuer max. von 11400,- € erwarten. Doch wenn ich pro Jahr mit 2700,- € Mwst. für den BHKW-
    Gesamtkosten bezahlen muss, dann ist das in 5 Jahren abgezahlt. Deshalb möchte ich auf die Vorsteuer verzichten und wir können Umsatzsteuerlich von der Kleinunternehmerregelung gebrauch machen, weil wir unter 17.500,- € bleiben.


    Ist das so richtig oder gibt es große Bedenken?


    Mit freundlichen Grüßen


    XRGI-Fan

  • Ich komme gerade aus einem Termin beim Haus- und Grundbesitzer-Verien.
    Bei der von Euch geplanten Konstellation gibt des große Bedenken. Sobald der Vermieter zugleich auch Lieferant des eigen erzeugten Stroms ist,
    hat er wenig Rechte, bei nicht Zahlung durch Mieter, das Inkasso wirksam zu betreiben. Als Vermieter hat er nicht das Recht den Strom oder Wärme
    abzustellen. Macht er dies, hat der Mieter das Recht auszuziehen, ins Hotel z. B., Die Zeche zahlt dann der Vermieter.
    Energielieferant und Vermieter sollten immer verschiedene juristische Personen sein.
    Also unbedingt mein Rat, eine GbR für die Energieerzeugung gründen. Dieses Thema wurde hier im Forum schon öfters diskutiert.
    Selbst wenn eine GbR gegründet wird, sehe ich noch erhebliche Bedenken, da die "juristische Person" dann oft identisch mit dem Vermieter
    sein wird.
    Hier müsste endlich der Gesetzgeber einmal Klarheit schaffen. Das will er aber nicht, da er nicht wirklich eine dezentrale Energieversorgung wünscht.
    Zu viele profitieren von der zentralen Versorgung. Kommunale Versorgung ist für mich immer noch "zentrale Versorgung".


    Solange ein Vermieter, nicht die gleichen Rechte hat wie ein Energieversorger, wird sich die dezentrale Energie nie durchsetzen.
    Solche Klimmzüge -Winkeladvokaterie- wie separate GbR gründen, schrecken jeden ab, und sind nicht des Rätsels Lösung.


    Es tut mir Leid, Dich/Euch keine positivere Lösung zu liefern. Nach 20-jährigem Kampf gegen die Behörden, bin ich dermaßen frustriert,
    dass ich jegliche Gemeinschaftsversorgung mit Energie an Mieter , nicht mehr verfolge. Das ist schade, da dies die Zukunft für eine
    sinnvolle Energieverteilung wäre.

  • Ich komme gerade aus einem Termin beim Haus- und Grundbesitzer-Verien.
    Bei der von Euch geplanten Konstellation gibt des große Bedenken. Sobald der Vermieter zugleich auch Lieferant des eigen erzeugten Stroms ist,
    hat er wenig Rechte, bei nicht Zahlung durch Mieter, das Inkasso wirksam zu betreiben. Als Vermieter hat er nicht das Recht den Strom oder Wärme
    abzustellen. Macht er dies, hat der Mieter das Recht auszuziehen, ins Hotel z. B., Die Zeche zahlt dann der Vermieter.



    paßt auch zu diesen Thread


    Stromdiebe ?!?

  • Mach es am Besten so:
    Energiepionier hat Recht, dass du mit dieser Konstalltion leider nicht gut beraten bist.


    Aber es Funktioniert.... auch so , dass rechtlich alles abgesichert ist.



    Lass die WEG als juristische Person so wie Sie ist und lass Sie den Strom liefern. Mit den Bewohnern (egal ob Eigentümer od. Mieter) macht die WEG einen Stromliefervertrag in dem auch klar geregelt ist was passiert wenn jmd nicht zahlt. D.h. wenn die Rechnung für den Strom nicht bezahlt wird, wird der Strom abgestellt. Durch den Stromliefervertrag ist die WEG als juristische Person Lieferant des Stroms und nicht mehr der Vermieter. Problem dabei: die EEG-Umlage muss für Bewohner, die nicht Eigentümer der Anlage sind weiterhin bezahlt werden. Im Klartext: Für Eigentümer der Wohnung der diese auch bewohnt muss nichts bezahlt werden, für Mieter müssen die 3.592 ct bezahlt werden. Man sollte mal davon Abstand nehmen, dass die EEG-Umlage in jedem Fall KOMPLETT vermieden werden muss. Das hält momentan keiner Auseinandersetzung stand. Viel einfacher ist es Die EEG umlage bei KWK Anlagen komplett abzuschaffen. Aber naja , das ist ein anderes Thema
    Falls du Hilfe bei der Vertraglichen Kostellation usw. brauchst kannst du mir gerne eine PN schicken


    Ps.: Ich möchte als Vertmieter bestimmt nicht die gleichen Rechte wie ein Energieversorger haben so lang damit die gleichen Pflichten einhergehen.


    Mit freundlichen Grüßen


    SK

  • Hallo Energiepionier,


    danke für Deine schnelle Antwort.


    In dieser Konstellation gibt es eine Hausverwaltung, welche das BHKW-Konto, in welchem die
    Stromabschlagbeträge der BHKW-Kunden eingezahlt bzw. eingezogen werden,
    verwaltet und überwacht, ob die Zahlungen fristgerecht und entsprechend sind.


    Wer hier nicht zahlt, bekommt
    die Mahnung von der Hausverwaltung, welche bei nicht reagieren den BHKW Anschluss
    sperren kann. Das steht auch so in der Stromlieferverträgen drin.


    Also hat der Vermieter, in diesem Fall, keine Benachteiligung zu befürchten, oder?


    Der Stromliefervertrag kommt auch von der Hausverwaltung.


    Gruß XRGI-Fan

  • Hallo XRGI-Fan,


    habt Ihr einen Dritten als Hausverwalter eingesetzt, oder verwalten die Eigentümer selbst?
    Der Hausverwalter, wenn Dritter, ist ja kein Stromproduzent und kann auch nicht Strom verkaufen. Er kann nur die Abrechnung für die Eigentümer vornehmen.
    Wenn die Eigentürmer der WEG die Hausverwaltung selbst machen, dann seit Ihr natürlich auch der Stromproduzent und -verkäufer.
    Dann habt Ihr m.E. wieder das Inkassoproblem, und könnt keinen Strom abstellen.
    Ich bin kein Jurist! Und Juristen sind in dieser Thematik meist auch erst einmal völlig überfragt. Es gibt zu wenig Präsidenzfälle.
    Mein Rat:
    Eine GbR gründen -das benötigt keinen Handelsregistereintrag-. Alle die in Euer BHKW investiert haben, werden Gesellschafter, anteilsmäßig nach
    Einlage. Die GbR "BHKW" verschickt die Rechnung an die Stromabnehmer und die Zahlungen müssen unbedingt auf ein Konto der GbR BHKW eingehen. Die GbR BHKW kann dann auch sauber mit dem Finanzamt die Umsatzsteuer abrechnen. Sicher kann auch die GbR die Rechnungen
    an eine fremde Hausverwaltung weiter geben, die diese dann weiter verteilt an die Stromabnehmer.
    Seid lieber übervorsichtig, denn Ärger ist vorprogrammiert, und irgendwann gibt es einen säumigen Zahler. Das ist sicher.
    Unser Recht schützt immer den "Schwachen" , nicht den, der ehrlich handelt.


    Gruß Fritz

  • ]Wer hier nicht zahlt, bekommt die Mahnung von der Hausverwaltung, welche bei nicht reagieren den BHKW Anschluss sperren kann. Das steht auch so in der Stromlieferverträgen drin. Der Stromliefervertrag kommt auch von der Hausverwaltung.


    Wenn man auf die Verträge dick "Stromliefervertrag" schreibt, ist die Vermutungswirkung groß, dass es sich um einen Stromliefervertrag handelt. Eine Stromlieferung ist immer mit EEG-Umlagepflicht verbunden.


    Ich find die Variante "Wohnheim" gut, das heisst ein Mietvertrag, der nicht nur pauschal die Nebenkosten für Wärme, sondern auch für Strom abdeckt. Das ist kein Stromliefervertrag und die Pauschale kann man nachträglich an den Verbrauch der Vorperiode anpassen (wenn's sein muss auch monatlich).


    Hat jemand schon mit diesen All-Inklusive-Mietverträgen Erfahrungen gesammelt?


    Zitat

    Peter Schmidt, Wogeno München eG: „Zusammenfassend und rein ökonomisch gedacht kann man sagen: Durch den Verzicht auf 21 Wärme-, Warmwasser-, Gas- und Stromzählungen und -abrechnungen spart sich die Hausgemeinschaft jährlich einen Betrag, mit dem ca. 40 – 50 % der Heizleistung für alle bezahlt werden kann.“


    Gruß,
    Gunnar

  • Gunnars Signatur gefällt mir. Makroökonomen sollte man mit der Aussage, so oft es geht, vertraut machen. Eigentlich sollten grün gefärbte Politiker für diesen Spruch empfänglich sein.


    Obwohl ich mit rechtlichen Fragen alles andere als bewandert bin, komme ich nicht darum herum, mich auch damit zu beschäftigen.
    Im besonderen Fall geht es um eine Mieter/Eigentümergemeinschaft im Lippischen. 14 Parteien mit unterschiedlichen Eigentümeranteilen mit und ohne Nutzung der mitbeheizten und stromverbrauchenden Schwimmbadanlage. Noch sind alle friedlich. Diejenigen, die das BHKW propagierten, hatten sich die verwickelten Fragestellungen nicht so kompliziert vorgestellt.
    Die Frage ist, ob man bei der nächsten Versammlung zur Zeit friedlich schlafende Elefanten weckt. Ich wurde von der Eigentümerseite um Rat gefragt.


    Zur Zeit ist es so, dass die Gas-, also Heizrechnung, wie bisher, auf die Mieter umgelegt wird, unter Berücksichtigung des von einigen Mietern nicht genutzten Schwimmbads, die auch nicht an den Kosten beteiligt werden. Es herrscht wohl bei den Mietern kein Durchblick in der Richtung, dass der Strom doppelt bezahlt wird, einmal mit den ca 9 Cent, die die Stromversorgung an Gasverbrauch kostet, dazu 19 Cent, die pauschal für den Stromverbrauch von der Eigentümergemeinschaft festgesetzt wurde. Insgesamt für einen Normverbraucher günstig, aber die Verteilung der Energieströme entspricht eben alles andere als der Norm. Mieter mit niedrigem Stromverbrauch und mit Schwimmbadbenutzung bezuschussen den Strom der anderen. Das Schwimmbad ist ein stromverbrauchender Puffer, der Nutzen ist aber nicht 19 plus 9 Cent wert.


    Frage: Soll man schlafende Hunde wecken? Gibt es für den Fall, dass sie dann bellen, friedensstiftende Modelle? Der Mehrverbrauch an Heizleistung fällt nicht auf, weil mit dem BHKW eine Kesselumstellung auf Brennwert erfolgte. Die Anlage war mit 55.000 Euro minus Zuschüssen nicht billig. 19 Cent pro kWh Strom klingen günstig. 19 plus 9 Cent jedoch nicht.


    Nein, diesen Wahnsinnsaufwand an Rechnerei, der zu einer gerechten Aufteilung der Kosten erforderlich wäre, sollten wir zukünftigen Generationen ersparen.
    In der Schweiz wüsste ich, wen ich da sehr effektiv ansprechen könnte. Innerhalb von wenigen Jahren wären dort entsprechende Gesetzesänderungen durch.
    Man ist dort zwar gründlich, aber hat immer auch einen Blick für das Ganze.
    Was heißt hier, der Gesetzgeber will nicht wirklich die dezentrale Einspeisung? Wer ist in einer Demokratie der Gesetzgeber?
    Energiepionier, wir sollten die Hoffnung nicht aufgeben! Der gutmeinende Verwalter in dieser Gemeinschaft ist auch schon frustriert. Wegen eigener Bedenken, nicht, weil es Streit gibt.

  • Es herrscht wohl bei den Mietern kein Durchblick in der Richtung, dass der Strom doppelt bezahlt wird, einmal mit den ca 9 Cent, die die Stromversorgung an Gasverbrauch kostet, dazu 19 Cent, die pauschal für den Stromverbrauch von der Eigentümergemeinschaft festgesetzt wurde.


    Du erklärst das Kostenverteilungsmodell etwas sparsam. Bitte mach doch mal eine Beispielrechnung auf, ich versteh sonst nur Bahnhof.


    Ansonsten empfiehlt es sich, in die VDI-Richtlinie 2077 Blatt 3.1 reinzuschauen. Die akademisch korrekte exergetische Methode zur Kostenaufteilung bei der Kuppelproduktion von zwei verschiedenen Energieströmen ist zwar nicht drin, aber es werden praktikable Ansätze nach Restwertmethode vorgestellt. Aus der Tatsache, dass diese Richtlinie den Stand der Technik widerspiegelt, sollten auch juristische Bedenken verfliegen. Wer sich an die Vorschlage dieses Werkes zur "Verbrauchskostenerfassung für die Technische Gebäudeausrüstung - Ermittlung der umlagefähigen Wärmeerzeugungskosten von KWK-Anlagen" hält, muss sich nicht davor fürchten, vor den Kadi gezogen zu werden. Das Risiko ist nur gegeben, wenn dort totaler Blödsinn wiedergegeben würde.


    Siehe auch:
    Haupt, Tritschler, Weisenberger: Ermittlung der umlagefähigen Wärmeerzeugungskosten von KWK-Anlagen, HLH, Bd. 62, Nr. 1, Januar 2001.


    Gruß,
    Gunnar

  • Danke, Gunnar, die Literaturstellen helfen schonmal weiter, die Aussagen sind klar.
    Problematisch ist die Aufteilung insbesondere der Kosten für den Stromverbrauchs des Schwimmbads, der in erster Linie nur hoch getrieben wird, um die Förderzulage zu optimieren. Energetisch totaler Unsinn, aber zur Erzielung der Wirtschaftlichkeit für die Betreibergemeinschaft (nur die Eigentümer) erforderlich. Ja, diese Stromvernichtung, so nenne ich das im Umgangsjargon, ist schwer der Mieter/Eigentümerversammlung zu vermitteln. Ich denke, man sollte grob überfliegen, ob die "Gewinne" allen einigermaßen zugute kommen. Eine Abkoppelung des Schwimmbads würde für alle Verluste bedeuten. Ich denke, ehe man zuviel Unruhe stiftet, sollte mein Bekannter erst einmal prüfen, ob das praktizierte Verfahren zu Ungerechtigkeit führt. Das vorgeschriebene Verfahren ist mit Ungerechtigkeit verbunden.
    Als erschwerend kommt hinzu, dass zur KfW-Förderung Grundbucheintragungen erforderlich gewesen wären, auf die man dann verzichtet hat. Die Eigentümer treten als Energieverkäufer auf. Die oben genannte rechtliche Problematik bleibt also.
    Auf jeden Fall haben wir mit Deinen links erst einmal die Möglichkeit, das Modell zu überprüfen. Vielleicht behutsam Korrekturen anbringen.
    "Überschussstrom" darf man ja wohl auch billiger verkaufen. Das allen Mietern klar zu machen, könnte brisante Folgen nach sich ziehen.


    Ich hatte in Hinblick auf das bundesdeutsche BHKW-Gesetz-Tohuwabu vom Projekt abgeraten, obwohl mikroökonomisch ein kleiner Vorteil zu errechnen war. Verwaltungsarbeitstunden nicht eingerechnet. Der Verwalter ist Befürworter der Energiewende und arbeitet ehrenamtlich. Ihm tut die "Stromvernichtung" auch weh.
    Ob sich unsere Politiker auch ehrenamtlich für die Energiewende einsetzen, da wurden meine Zweifel nicht ausgeräumt.

  • Problematisch ist die Aufteilung insbesondere der Kosten für den Stromverbrauchs des Schwimmbads, der in erster Linie nur hoch getrieben wird, um die Förderzulage zu optimieren.


    Bernd,


    wenn Du Dich schon als Bedenkenträger outen willst, dann werde doch mal konkret und beschreib die Anlage, die Energieflüsse und Abrechnungsmodalitäten genauer. Du schwadroniest für meinen Geschmack hier zu viel rum. An sich ist ein MFH mit Schwimmbad eine 1a Gelegenheit für eine KWK-Anlage. Das Schwimmbad soll ja (ausser es es nur für Eisbären gedacht) sowieso geheizt werden. Mit so einer Wärmesenke können also die Stromnutzer in den Etagen obendrüber günstigen KWK-Strom beziehen, der wahrscheinlich nicht in dem Maße verfügbar wäre, wenn es das Schwimmbad nicht gebe.


    Dass ein Schwimmbad im eigenen Haus eine Komfortoption ist, steht ausser Frage. Das sowas Geld und Energie kostet ebenfalls.


    Zitat

    EnWG § 20 Zugang zu den Energieversorgungsnetzen
    (1d) Der Betreiber des Energieversorgungsnetzes, an das eine Kundenanlage oder Kundenanlage zur betrieblichen Eigenversorgung angeschlossen ist, hat die erforderlichen Zählpunkte zu stellen. Bei der Belieferung der Letztverbraucher durch Dritte findet erforderlichenfalls eine Verrechnung der Zählwerte über Unterzähler statt.


    Die Option mit Unterzählern in einer Kundenanlage steht mittlerweile nicht mehr nur im KWKG §4(3b), sondern auch im Energiewirtschaftsgesetz. Die Basis ist also gelegt, jetzt muss man nur noch richtige Verträge schließen, die eine Versorgung aus der hauseigenen Stromerzeugungsanlage regeln.


    Gruß,
    Gunnar

  • Hat jemand schon mit diesen All-Inklusive-Mietverträgen Erfahrungen gesammelt?

    Ich mach das in einem Objekt mit 9 WE seit zweieinhalb Jahren, seit IB des BHKW.
    Die Mieter sinds voll zufrieden und ich kann, bei Betrachten der Nachkalulation, auch ned meckern.

    Die dezentrale KWK ist keine Brücke - sie ist die Lösung :thumbsup:


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  • nser Gunnar, der mit -recht wissenschadftlichen Ausagen im entsprechenden Fachdeutsch- manchmal schwer zu verstehen ist, tut sich hier im Praxisfall etwas schwer.

    Da tust dem Gunnar jetzt schon a bissl unrecht weil im Bernd seiner Schilderung schon einige Sachen stehn die eigentlich ned, ausser im lippischen, üblich sind

    Mieter/Eigentümergemeinschaft im Lippischen. 14 Parteien mit unterschiedlichen Eigentümeranteilen mit und ohne Nutzung der mitbeheizten und stromverbrauchenden Schwimmbadanlage.

    Ein Mieter hat in einer WEG überhaupt nix zu melden. Wenn dem was ned passt hat er das Recht zum Ausziehen aber sonst nix. Und wenn im Mietvertrag, den er mit dem Eigentümer abschließt drinsteheht dass er Schwimmbadstrom zahlen muß, auch wenn er des ned nützt und dem des ned passt, dann wird er erst garnicht einziehen.

    Zur Zeit ist es so, dass die Gas-, also Heizrechnung, wie bisher, auf die Mieter umgelegt wird, unter Berücksichtigung des von einigen Mietern nicht genutzten Schwimmbads, die auch nicht an den Kosten beteiligt werden.

    ...wenn sowas in einer Teilungserklärung für WEG drinsteht, dann hat entweder der Investor von dem Anwesen oder der Hausverwalter oder der Notar der die Teilungserklärung gemacht hat irgend was überhaupt nicht begriffen. Normal is sowas jedenfalls ned. Des kann ich mir auch im Lippischen ned vorstellen. ?(
    Da war dem Gunnar seine Nachfrage schon berechtigt. |__|:-)

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