Mit welchem Anteil kann die Wartungsrechnung für den Dachs bei Heizkostenabr. erfasst werden?

  • Morgen kommt die ista und liest unsere Heizkostenverteiler ab. Ende des Monats wird der Gaszähler abgelesen und die Abrechnung folgt.
    Danach kann ich die Formulare für die ista ausfüllen, damit die Heizkostenabrechnung für unser 4-Familienhaus erstellt werden kann.


    Nun war die Wartungsrechnung natürlich wesentlich höher als die für unsere alte durch Heizöl betriebene Heizungsanlage,
    sie liegt bei knapp € 400,--, für die alte Heizung waren es gut € 200,--.


    Frage: welchen Betrag kann bzw. darf ich für die Heizkostenabrechnung ansetzen?

  • Du kannst von den Kosten (Brennstoff, Wartung [ohne Ersatzteile und Reparaturen, aber mit Verschleißteilen], Immissionsmessung, Stromverbrauch vom BHKW) nur das in den Heizkosten umlegen, was für die Wärmeerzeugung angefallen ist. Beim Dachs Erdgas mit Kondenser sind 72,9% der Wärme zuzurechnen und 27,1% der elektrischen Erzeugung.


    Allerdings ist mir hier keine Rspr. bekannt, dies ist lediglich meine persönliche Einschätzung der Rechtslage.

  • Du kannst von den Kosten (Brennstoff, Wartung [ohne Ersatzteile und Reparaturen, aber mit Verschleißteilen], Immissionsmessung, Stromverbrauch vom BHKW) nur das in den Heizkosten umlegen, was für die Wärmeerzeugung angefallen ist. Beim Dachs Erdgas mit Kondenser sind 72,9% der Wärme zuzurechnen und 27,1% der elektrischen Erzeugung.


    Hier sind wir wieder bei dem Thema Kostenumlegung, was ist geregelt und was nicht?


    Gerade wegen dem Thema Kosten für Ersatzteile und Reparaturen habe ich mich nunmehr zu einem Vollwartungsvertrag entschlossen. Nach Auskunft meines Heizkostenabrechners (Kalorimeta) sind die Kosten dafür voll umlegbar. Jetzt muß man eben die Kosten so splitten, dass der Anteil der Kosten, die auf die Wärmeerzeugung entfallen, (da wäre wohl die Stromkennzahl eine gute Orientierung),auf der Heizkostenabrechnung erscheinen und den Rest muss man dann eben mit in den Strompreis einkalkulieren. Somit ist meiner Meinung nach alles sauber getrennt.


    Wenn man jedoch auf den Vollwartungsvertrag verzichtet, dann bleiben die Kosten für evtl. anfallende Rep. und Ersatzteile als Risikoposition beim Anlagenbetreiber hängen. :evil:

  • Die Stromkennzahl ist für eine Aufteilung der Kosten auf den thermischen und den elektrischen Anteil nicht geeignet. Die Stromkennzahl ist eine Skala von 0 bis unendlich und drückt das Verhältnis von elektrischer Leistung zu genutzter Abwärmeleistung innerhalb dieser Skala aus. Maßgeblich für eine Kostenaufteilung kann jedoch nur der prozentuale Anteil an der nutzbaren Sekundärenergie sein. Hierfür muss die thermische und elektrische Leistung addiert und der prozentuale Anteil der thermischen Energie berechnet werden. Im Fall des Erdgas-Dachs mit Brennwertmodul sind dies 72,9% thermisch bzw. 27,1% elektrisch.


    Bei einem Vollwartungsvertrag handelt es sich um ein sogenanntes "Betriebsführungs-Contracting". Sofern ein solches Contracting im Mietvertrag nicht vorgesehen ist, halte ich es für nicht umlegbar. Der Bundesgerichtshof sieht im Übergang zur gewerblichen Wärmelieferung mittels Energieliefer-Contracting eine zusätzliche, in der Regel unzulässige, Belastung des Mieters, als Folge der unterschiedlichen Struktur der Kosten einer in Eigenregie betriebenen Heizungsanlage auf der einen und der Kosten der gewerblichen Wärmelieferung durch Contractoren auf der anderen Seite. Ich bin der Ansicht, dass eine Verpackung der Reparaturkosten in ein Betriebsführungs-Contracting eine ebensolche Benachteiligung darstellt.


    Zusammenfassend sind bei einem Vollwartungsvertrag die im Wartungspreis enthaltenen Reparaturkosten vor der Umlage auf die Mieter abzuziehen.


    Siehe auch Schmidt-Futterer, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, Kommentierung zu HeizKV § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme; sowie Bernhard Gramlich, Kommentar zum Mietrecht, ebenfalls die Kommentierung zu § 7 HeizKV.

  • Wie siehst du die Ausführungen bezügl. des BGH Urteils zur Wärme-Contracting
    Ich lese es so das in halbwegs neuen oder aktualisierten Mietverträgen der Passus enthalten sein wird.


    Wobei es hier ja um die Betriebskosten geht, da wird wiederrum erwähnt

    Zitat

    Problematisch bleibt die Umstellung im laufenden Mietverhältnis und zwar auch dann, wenn der Vertrag eine allgemeine Bezugnahme auf alle Arten der Betriebskosten enthält.


    Deshalb bin ich jetzt etwas verwirrt.
    Wenn ein Contractor die Lieferung übernimmt, hat er doch auch seine Reparaturkosten eingerechnet, und dort kann man so wie ich es lese ja mit neuen Mietverträgen umstellen.


    Klärst du mich auf?

  • Wir haben kein Contracting und keinen Vollwartungsvertrag, die Wartung wurde im Lohn zum Nachweis abgerechnet.
    Es fielen keinerlei Reparaturkosten an. Es handelte sich um die erste Wartung des Dachses überhaupt.


    Nach meinem Kenntnisstand dürfen Reparaturkosten einer Heizung nicht auf die Mieter in der Heizkostenabrechnung umgelegt
    werden. Ich möchte eine für beide Seiten - Vermieter und Mieter - weitgehend gerechte Kostenumlage der Wartungsrechnung.
    Da sie für den Dachs aber fast doppelt so teuer wie für die alte Ölheizung war, halte ich es nicht für vertretbar, diesen
    hohen Preis weiterzugeben.


    Wenn es auch keine rechtliche Vorgabe in diesem Punkt geben mag, so gibt es doch vielleicht Erfahrungswerte bei dem Einen oder Anderen.

  • @ jetlag


    Wie ich bereits 2x schrieb, kannst Du 72,9% der Wartungskosten (und auch 72,9% von Gas, Schornsteinkehrer usw.) mit der Heizkostenabrechnung umlegen.



    @ Bernd


    Das Contracting im Mietrecht befindet sich noch in der juristischen Diskussion und entsprechende Verfahren bei letztinstanzlichen Gerichten sind zumeist noch nicht abgeschlossen. Problematisch ist insbesondere die Typenfülle an Contractingmodellen. Zur aktuellen Frage hatte ich nur zum Betriebsführungs-Contracting recherchiert. Rechtsprechung findet sich keine, eine Diskussion beim Deutschen Mietgerichtstag sieht eine Benachteiligung des Mieters ohne abschließende rechtliche Bewertung und die Literatur ist sich einig, dass es ein plumper Versuch ist, die Reparaturkosten auf den Mieter abzuwälzen und daher um eben diese Kosten vor Umlage bereinigt werden muss.


    Zum von Dir nachgefragten Energieliefer-Contracting werde ich die Tage separat recherchieren, wobei ich betonen möchte, dass ich kein fertig ausgebildeter Jurist bin ;) Eine Anwaltliche Beratung ist im Einzelfall immer angeraten, da es auf die genaue Formulierung im Vertragswerk ankommt.

  • @die Neuendorfer


    Danke nochmals für den Hinweis. Hatte von unserem Lieferanten seinerzeit leicht abweichende prozentuale Werte erhalten:


    21,97 % für Stromerzeugung
    78,03 % für Wärmeerzeugung


    Wir haben zum Dachs einen Kondenser. Evt. liegt hier die Differenz? Hatte bislang mit den vorgenannten Werten gearbeitet.

  • Die von mir genannten Werte beziehen sich auf das von Dir betriebene BHKW.


    Bei einem Erdgas Dachs ohne Brennwert liegt der thermische Anteil bei 69,44% und der elektrische bei 30,56%.
    Im Fall des Erdgas-Dachs mit Brennwertmodul sind es 72,9% thermisch bzw. 27,1% elektrisch.


    Zu den Heizkosten kommt natürlich noch zu 100% die SEplus bzw. der Spitzenlastkessel.

  • Jetzt gehts leicht ins Technische, da reicht mein Verständnis fürs Grobe. Bei den Details hört es dann aber auf.
    Ich führe mal auf, was bei uns steht:


    Dachs HKA MSR 2 G 5.5
    HKA Kondenser
    Wärmespeicher SE 750 l
    Warmwassermodul SE 30


    Jetzt erwähnst Du, dass noch zu 100 % SE plus bzw. Spitzenlastkessel hinzukommen. Treffen hier also auch die von Dir genannten
    Prozentsätze zu?

  • Die Kosten für den Dachs nimmst Du mit dem bereits genannten Prozentsatz in die Heizkostenabrechnung mit rein. Die Kosten für die SEplus bzw. Spitzenlastkessel sind zu 100% Heizkosten.


    Bedeutet Du musst schauen wie viel Euro der Wartung und Schorsteinfeger auf den Dachs entfallen und davon 72,9% und wie viel auf den Spitzenlastkessel bzw. SEplus entfällt und das komplett zu den Heizkosten. Beim Gas ist es einfacher, denn da muss es eine separate Uhr für den Spitzenlastkessel bzw. SEplus geben.



    Wenn Ihr keinen Spitzenlastkessel ( bzw. SEplus) habt, gibt es natürlich nur die Dachskosten ;)