Fragen zu BHKW-Betrieb MFH und dessen rechtlicher Rahmen

  • Hallo,
    bin bei meiner Internetrecherche auf diese tolle Seite gestoßen und wollte jetzt mal ein paar Fragen loswerden. :-(|__|
    Mein Vermieter plant den Einbau eines BHKW in unser MFH. Nach seinen Vorstellung sollen die Mieter die erzeugte Wärme und den dabei mit anfallenden Strom selbst verbrauchen. Nur bei Bedarf soll Strom von einem externen Anbieter zugekauft werden. Die Abrechnung soll über den Vermieter erfolgen und an die Mieter weitergegeben werden.
    Die Frage die sich mir jetzt stellt ist, muss ich den Strom aus dem BHKW beziehenoder kann ich bei meinem jetztigen Anbieter Kunde bleiben? Und muss ich bei Strombezug von einem externen Anbieter mögliche Umrüstkosten an den Zählerständen selbst tragen? Wie kann mir mein Vermieter garantieren einen genauen Stromverbrauch zu registrieren, wenn BHKW und Mieter an einem Stromkreis hängen und es nur einen Zweirichtungszähler als Zusatz zu den Unterzählern bei den Mietern geben soll? Wie werden die Gaskosten für den Betrieb des BHKW umgelegt, wenn Strom und Wärme anfallen. Weil ich möchte ja nicht die Stromerzeugung mitbezahlen, sondern nur den Teil der für die Wärmeerzeugung anfällt. Hat da jemand einen Tipp für mich und ggf. Hinweise wo ich rechtliche Regelungen und Gesetze dazu finde?
    Vielen Dank für die Unterstützung schon im Voraus!

  • Hallo


    und Herzlich Willkommen im Forum.


    dann packen wir's gleich mal an
    -ohne garantie für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben-


    Zitat

    Mein Vermieter plant den Einbau eines BHKW in unser MFH. Nach seinen Vorstellung sollen die Mieter die erzeugte Wärme und den dabei mit anfallenden Strom selbst verbrauchen. Nur bei Bedarf soll Strom von einem externen Anbieter zugekauft werden. Die Abrechnung soll über den Vermieter erfolgen und an die Mieter weitergegeben werden.


    Schön,
    dass Dein Vermieter eine effiziente Energieerzeugung in Erwägung zieht.


    Zitat

    Die Frage die sich mir jetzt stellt ist, muss ich den Strom aus dem BHKW beziehenoder kann ich bei meinem jetztigen Anbieter Kunde bleiben?


    Nein, der Vermieter kann Dich nicht zwingen den Strom von Dir abzunehmen
    ...das verbirgt sich irgendwo in den Weiten der Strommarktliberalisierung. Auch ein Passus, der über 2 Jahre hinaus geht wäre m.E. nicht damit vereinbar.
    Dennoch, wäre es schön, wenn Du es machst, denn die Investion kann sich nur rechnen, wenn möglichst viel des erzeugten Stromes im Objekt bleibt. Und als Nutzer von Ökostrom, der auch noch dezentral im gleichen Haus erzeugt wird, gefällt ja auch vielleicht Dir ;)


    Zitat

    Und muss ich bei Strombezug von einem externen Anbieter mögliche Umrüstkosten an den Zählerständen selbst tragen?


    na, ZählerSTÄNDE werden wohl kaum umgerüstet werden.
    Nur in der Verteilung werden wohl Eingriffe nötig werde...hier sollte nach meinem Empfinden nichts auf Dich zukommen.


    Zitat

    Wie kann mir mein Vermieter garantieren einen genauen Stromverbrauch zu registrieren, wenn BHKW und Mieter an einem Stromkreis hängen und es nur einen Zweirichtungszähler als Zusatz zu den Unterzählern bei den Mietern geben soll?


    Das BHKW wird zwischen dem Zweirichtungzähler (Verbindung nach Aussen zum Netz) und den Unterzähler (Verbindung zu den Mietern) hängen.
    Demzufolge ist für Dich nur ausschalggebend, was der Unterzähler für Deine Wohnung misst, da ändert sich für Dich so erstmal nichts.
    Das die Messung natürlich genau sein muss, ist selbstverständlich. Dazu kann man einen Messstellenbetreiber beauftragen (weil der Messtellenbetrieb vom bisherigen Leiferanten ggf. enfällt),
    oder der einfacherer -und für alle Seiten unkompliziertere und preiswertere Weg- Man einigt sich darauf, dass die Ablesung im Haus selber organisiert wird (Vermeiter liest ab und Mieter kann kontrollieren). Die Zähler müssen natürlich geeicht sein.
    Es wäre schon denkbar, dass der Vermieter die Zähler (also auch die Unterzähler) selber kauft und dies dann übernimmt.
    Hier könnte der Vermieter Dir auch entgegenkommen -die gewünschte Versorgung durch ihn schmackhafter machen-
    Er könnte selber die Zähler setzen und wenn Eigenabrechnung im Haus, könnte er Dir die Grundgebühr erlassen
    Da sparst Du dann -je nach bisherigen Tarifen- gut und gerne hoche 2-stellige (bei manchen auch mehr) Beträge im Jahr.


    Wo wir schon bei der Kohle sind,
    den Strompreis würde ich auch anhand unabhängiger Kenndaten ermitteln, also z.B. einen Passus "einmal im Jahr wird der Strompreis dem Markt angepasst, als Referenz gilt der günstigste Tarif des Grundversorgers" so oder so ähnlich, kann man das machen.


    Zitat

    Wie werden die Gaskosten für den Betrieb des BHKW umgelegt, wenn Strom und Wärme anfallen. Weil ich möchte ja nicht die Stromerzeugung mitbezahlen, sondern nur den Teil der für die Wärmeerzeugung anfällt.


    Das ist verständlich...zu zahlen hast Du nur die Wärmekosten.
    Kommt drauf an, wie es vor Ort gemacht wird...hat jede Wohnung einen Wärmemengenzähler? (also nicht die Röhrchen, sondern einen der direkt den Volumenstrom misst?)
    Dann wäre ein Wämepreis denkbar...Größenordnung gaspreis+x
    Das x resultiert aus den Verlusten (Erzeugungs und Verteilverluste) die man eh zahlen muss...Keine Ahnung, ob es hier sinnvolle, rechtliche Vorgaben gibt.


    Falls die Wärmemenge nicht extra erfasst wird,
    gibt es auch die Möglichkeit aus den Gasbezug des BHKW, anhand der Stromkennzahl die Werte für die Wärme bzw. Stromerzeugung zu ermitteln.
    Also als Beispiel: Gehen 100.000kwh Gas rein und das teil hat 30% elektrischen Wirkungsgrad, sind 70.000kwh der Wärmeerzeugung zuzurechnen und das dann nach bekannten Schlüssel auf die Mieter zu verteilen.


    Wir haben auch Vermeiter hier,
    mal sehn was die so sagen, oder auch andere, die ggf. mit rechtlichen Quellen dienen können.
    Ach so, und keine Angst...unsere Mitglieder können meist schon zwischen ihrer Eigenschaft unterscheiden....nciht alle Vermeiter sind böse und würden gleich -aus Prinzip- gegen Dich argumentieren.

  • Hier meldet sich schon mal ein Vermieter.



    Also ich habe mit meinen Mietern folgende vertragliche Regelung für den Strombezug getroffen;



    1. Da alle Mieter der Stromversorgung durch mich / über das BHKW zugestimmt hatten, wurden die bestehenden Stromlieferverträge bei den einzelnen Lieferantengekündigt. Das örtliche EVU hat seine Uralt-Ferrariszähler ausgebaut und ich habe auf eigene Kosten moderne elektron. Zähler durch den Elektriker installieren lassen. Die sind für 10 Jahre geeicht. Der Mieter zahlt 1,-€ Zählergebühr pro Monat. Ansonsten keine Gebühren. Die elektro. Erfassung u. Abrechnung übernimmt die gleiche Firma, die auch die Heizkosten und Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Mieter erhalten den Strom immer zu den Konditionen, die der günstigste Stromanbieter ( ohne Vorauskasse u. Bonuszahlungen ) incl. Grundgebühren im Versorgungsgebiet anbietet. Vergleichsgrundlage ist hier das Portal Verivox. Das stellt für mich als Vermieter sicher, dass der Mieter nicht argumentieren kann, er bekäme den Strom von Anbieter X günstiger. In der Regel ist der günstigste Tarif des EVU vor Ort immer noch teurer als andere Anbieter im Versorgungsgebiet. Macht ungefähr 1,5 - 2 Cent Pro KWh an Ersparnis aus, also bei 4.000 KWh sind das rund 80,- € p.a..


    Sollte das BHKW zu Spitzenzeiten nicht genügend Strom erzeugen, so wird über das öffentliche Netz zusätzlicher Strom bezogen. Hierfür muß sich dann der Vermieter selber um einen günstigen Lieferanten kümmern. Ich habe mit jedem Mieter einen entsprechenden Stromliefervertrag abgeschlossen, wo diese Dinge festgehalten sind. :rtfm:



    2. Bei der Heizkostenabrechnung muß der Vermieter natürlich den Energieanteil, der für die Stromerzeugung benötigt wird, herausrechnen. Das sind je nach BHKW-Typ ca. 1/3 der über das Jahr verbrauchten Gesamtenergie.



    3. Da in Eurem Mietshaus also eine grundsätzliche Erneuerung der Heizungstechnik ansteht, ist auch von einer allgemeinen Senkung der Heizkosten auszugehen, da fast alle BHKW´s als Brennwertgeräte ausgelegt sind. Für meine Mieter hat sich der Einbau des BHKW doppelt gelohnt, da sie früher in der Wohnung eine Gasetagenheizung hatten. Jetzt zahlen sie für den Gasbezug auch keine Grundgebühr mehr und die jährlichen Kosten für die Heizungswartung und Abgasmessung sind ebenfalls entfallen. Die Grundgebühren für Strom und Gas betrugen schon mal rund 250 ,-€ p.a.. Wartung und Schorni waren auch noch mal rund 150,-€. Also rund 400,-€ Ersparnis nur über Gebühren und feste Kosten.



    4. Bedeutet die Installation eines BHKW auch einen großen Gewinn für die Umwelt, da rund 95% der erzeugten Elektroenergie unmittelbar im Haus oder in den umliegenden Wohngebäuden (bei Einspeisung des Überschußstromes in das öffentl. Netz) verbraucht wird. Von der von Großkraftwerken erzeugten Energie kommen beim Endverbraucher in der Regel nur noch 30% an, der Rest sind Übertragungsverluste.

  • Ja die pösen Vermieter, steinigt Ihn....


    Ne mal im Ernst, eigentlich solltest du deinem Vermieter, Je nachdem wie alte die alte Anlage war, dankbar sein.
    BHKW's sind immer auf dem modernsten Stand der Energienutzung, alte Kessel können da ware Energieschleudern sein.


    Die Wärme wird immer gegenüber dem Mieter nach dem entsprechenden § des Mietrechts abgerechnet, anderes geht das gar nicht.
    Sicher gibt es dort auch immer die berühmt berüchtigten Negativbeispiele, meistens allerdings von den großen Heuschrecken, die durch externe Vertragsgesaltungen beim Contracting ihre Vorteile zu ziehen.
    Unter diesen netten Zeitgenossen leidet dann jeder kleine Verwalter der eine neue Anlage einbringen will, da jeder nur die Negativberichte aus den Medien kennt.
    Geht mir hier auch immer so das erstmal gemauert wird, weil man hat ja mal gelesen/gehört.


    Zum Strom habe ich mit meinen Mietern in den Liegenschaften wo ich Strom verkaufe, mach ich nicht überall!! kommt halt auf die Mieterklientel an, folgende Regelung getroffen.
    Alle Mieter bekommen eine Bestpreis Garantie, das heißt, der Mieter sucht sich im Internet seinen für seinen Verbrauch günstigsten Tarif raus.
    Den Preis bekommt er dann bei mir auch, ohne Wechselprobleme oder Aufwand.
    Sollte ich bei der Jahresabrechnung mit allen Strombeziehern einen günstigeren Tarif für ihn finden, bekommt er eine Mail mit dem entsprechenden Hinweis.
    Bis jetzt hat noch jeder den besseren Tarif dann auch genommen.
    Vorkassetarife sind aber davon ausgenommen, ausser der Mieter lässt sich auf die dort genannten Bedingungen wie Vorkasse und Verlust der nicht vebrauchten Strommenge ein.
    Das ist dann wie Lotto spielen, ich hab noch keine Jahresabrechnung gehabt die vom Endpreis bei dem Spiel viel günstiger war.


    Also an deiner Stelle würde ich mit allen anderen Mietern zusammen eine Besprechung mit dem Vermieter vereinbaren und die Punkte ansprechen.
    Evtl. ist der Vermieter ja auch froh sich mit bereits Themeninformierten Mietern zusammen setzen zu können,
    um Ideen und Lösungsvorschläge zu besprechen.
    Spart ihm bestimmt viel Zeit und Nerven, statt alles in Einzelgesprächen zu klären.

  • Hallo BHKW_newbee,


    leider kann man da keine pauschale Aussage treffen. Es kommt ganz darauf an, was dein Vermieter dir als vertragliche Lösung anbietet. Fire und Herzogsweg haben Dir da ja schon zwei Möglichkeiten aufgezeigt. Ich persönlich habe es so gemacht, dass alle Mieter einer Erhöhung der Kaltmiete zugestimmt haben. Dadurch habe ich als Vermieter eine sichere Amortisation der Anlage - unabhängig von der tatsächlichen Effizienz. Im Gegenzug erhalten die Mieter zum Selbstkostenpreis Wärme und Strom. Wobei vertraglich festgelegt ist, dass alle Kosten, die das BHKW über den Rahmen einer normalen Brennwerttherme hinaus verursacht, dem Strom zugerechnet werden.


    Problematisch kann auch eine zu erfolgende EEG-Umlage und Besteuerung des "verkauften" Stromes sein. Auch dies wird mit der Kaltmietenlösung umschifft.


    Wie gesagt, wenn Du uns konkrete Zahlen und Regelungen deines Vermieters nennst, kann man das genauer beurteilen.

  • Vielen Dank für die schnellen und hilfreichen Antworten!


    Danke firestarter für die gute Einführung in das Thema!

    Sollte das BHKW zu Spitzenzeiten nicht genügend Strom erzeugen, so wird über das öffentliche Netz zusätzlicher Strom bezogen. Hierfür muß sich dann der Vermieter selber um einen günstigen Lieferanten kümmern. Ich habe mit jedem Mieter einen entsprechenden Stromliefervertrag abgeschlossen, wo diese Dinge festgehalten sind. :rtfm:

    Danke Herzogsweg16, nun habe ich eine gute Vorstellung wie die Basis für den Strompreis des BHKW aussehen kann. Reichst du die Preise des Versorgers der bei Bedarf liefert an die Mieter weiter, oder Beziehen sie immer zu dem günstigsten Preis?


    Problematisch kann auch eine zu erfolgende EEG-Umlage und Besteuerung des "verkauften" Stromes sein. Auch dies wird mit der Kaltmietenlösung umschifft.

    Die Neuendorfer: kannst du das mit der EEG-Umlage noch einmal erklären? Danke!




    Bei soviel Rat bin ich ja schon fast überzeugt den BHKW-Strom doch abzunehmen^^ Bei dieser Überlegung hat sich mir aber eine andere Frage gestellt:
    Bei der Strommessung werden ja die einzelne Verbräuche der Mieter (jeder besitz seinen eigenen Unterzähler) , die Erzeugung des BHKW (extra Zähler soweit ich das verstanden habe) und die Mengen des ausgespeisten und die Menge des fremdbezogenen Stromes am Zweirichtungszähler erfasst. Wie rechnet der Vermieter den Verbrauch derjenigen heraus, die nicht über das BHKW Strom beziehen. Weil rein logisch gesehen würden sie ja trotzdem Strom vom BHKW bekommen, nur nicht abgerechnet werden. Aber deren Strom(MIT)bezug verringert ja die Menge die ausgespeist werden kann. Oder ist das ganz anders? ?( Ich will ja dann als möglicher BHKW-Strombezieher nicht die anderen mit finanzieren (weil die Ausspeisevergütung so ja geringer ausfällt und der Teil den ich vom BHKW beziehe und der Teil den ich vom externen Besorger bekomme, sich nicht mehr trennen lassen).


    Nochmals Danke an Alle für die Hilfe! :thankyou:

  • Wie rechnet der Vermieter den Verbrauch derjenigen heraus, die nicht über das BHKW Strom beziehen.


    Das ist das Problem bei der Geschichte. Denn der einzige Bezugszähler der direkt am Netz hängt ist der des Betreibers. Sind Mieter dabei die den Strom nicht vom Vermieter kaufen möchten wirds schwieirg, denn das geht bei der (üblichen) Verdrahtung nicht mehr. Für solche Mieter wäre es dann notwendig diese im Verteiler anzupassen (deren Zähler wieder direkt ans Netz klemmen). Ist die mechanische Konstellation dann etwas ungünstig wirds kompliziert. Deswegen ist es für den Vermieter wichtig _alle_ als Kunde ins Boot zu bekommen (und durch gerechte, durchschaubare und günstige Abrechnung) dort zu behalten.



    mfg JAU

  • Ein separater Anschluss der Querulanten ist nicht zwingend, Stichwort bilanzielle Durchleitung nach §4 IIIb Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz, siehe mein Link zum Thread dazu hier im Forum.

  • Hallo noch einmal,
    ich hätte da noch eine Frage zu Vergütung von KWK-Strom
    Der durch das BHKW erzeugte Strom wird ja vom jeweiligen Netzbetreiber dem BHKW-Betreiber mit 5,11Cent/kWh vergütet. Haben die Mieter einen Anspruch an der Vergütung beteiligt zu werden?
    Habe von einem Bekannten gehört, dass bei Eigentumswohnungen das wohl gemacht wird. Hat da jemand Ahnung? :suchend:


    Danke!


  • Der durch das BHKW erzeugte Strom wird ja vom jeweiligen Netzbetreiber dem BHKW-Betreiber mit 5,11Cent/kWh vergütet. Haben die Mieter einen Anspruch an der Vergütung beteiligt zu werden?


    Kommt darauf an, wie man es vertraglich regelt. Prinzipiell sehe ich zwei Möglichkeiten:
    1. Der Mieter ist nicht an dem höheren Invest beteiligt, dann werden die Erträge (verhandelter Strompreis > variable Stromerzeugungskosten) beim Betreiber gebraucht, um die Anlage zu refinanzieren.
    2. Der Mieter ist an der Investition beteiligt, z.B. durch eine Erhöhung der Kaltmiete. Dann wäre es auch fair, den Strom zum Selbstkostenpreis abzugeben.


    Gruß,
    Gunnar

  • Hallo noch einmal. Nach einiger Recherche habe ich noch ein paar Fragen zu vorherigen Einträgen:

    Problematisch kann auch eine zu erfolgende EEG-Umlage und Besteuerung des "verkauften" Stromes sein. Auch dies wird mit der Kaltmietenlösung umschifft.

    Was genau ist nun mit der Problematik "EEG-Umlage" gemeint? Dass der BHKW-Betreiber eine Stromkennzeichnung im Stromvertag ausweisen muss (was ich mir nicht vorstellen kann, denn er zählt ja nicht als Energiesersorger im Sinne des EnWG. da für kleine Netze vereinfachte Regelungen gelten) oder ist damit gemeint dass bei manchen BHKWs eine EEG-Vergütung auftreten kann? :?:


    1. Da alle Mieter der Stromversorgung durch mich / über das BHKW zugestimmt hatten, wurden die bestehenden Stromlieferverträge bei den einzelnen Lieferantengekündigt. Das örtliche EVU hat seine Uralt-Ferrariszähler ausgebaut und ich habe auf eigene Kosten moderne elektron. Zähler durch den Elektriker installieren lassen. Die sind für 10 Jahre geeicht. Der Mieter zahlt 1,-€ Zählergebühr pro Monat. Ansonsten keine Gebühren. Die elektro. Erfassung u. Abrechnung übernimmt die gleiche Firma, die auch die Heizkosten und Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Mieter erhalten den Strom immer zu den Konditionen, die der günstigste Stromanbieter ( ohne Vorauskasse u. Bonuszahlungen ) incl. Grundgebühren im Versorgungsgebiet anbietet. Vergleichsgrundlage ist hier das Portal Verivox. Das stellt für mich als Vermieter sicher, dass der Mieter nicht argumentieren kann, er bekäme den Strom von Anbieter X günstiger. In der Regel ist der günstigste Tarif des EVU vor Ort immer noch teurer als andere Anbieter im Versorgungsgebiet. Macht ungefähr 1,5 - 2 Cent Pro KWh an Ersparnis aus, also bei 4.000 KWh sind das rund 80,- € p.a..


    Sollte das BHKW zu Spitzenzeiten nicht genügend Strom erzeugen, so wird über das öffentliche Netz zusätzlicher Strom bezogen. Hierfür muß sich dann der Vermieter selber um einen günstigen Lieferanten kümmern. Ich habe mit jedem Mieter einen entsprechenden Stromliefervertrag abgeschlossen, wo diese Dinge festgehalten sind. :rtfm:

    Wie wird die Stromversorgung durch BHKW bzw. externen Lieferanten erfasst? Wie wird der Fremdbezug bei Ihnen verrechnet? Denn der genaue Verbrauch der Mieter (wieviel er vom BHKW, wieviel vom externen Lieferanten bezieht) wird ja nur als Summe erfasst. Wie darf ich mir die Regelung vorstellen? ?(


    Vielen Dank für die Hilfe!

  • ...Nachtrag...


    Weiß eigentlich jemand/ oder hat Erfahrung damit, wie der Strom den der Vermieter/Anlagenbetreiber an seine Mieter weiterreicht steuerlich behandelt wird? Denn auf selbstverbrauchten Strom muss man ja keine Stromsteuer zahlen, aber wenn der Strom vom Vermieter weiterverkauft wird (an seine Mieter) dann müsste auf diesen doch Umsatzsteuer und Stromsteuer entfallen, oder? Und wie sieht das mit dem eingespeisten Strom aus? Auch strom- und umsatzsteuerpflichtig? :-(|__|


    Danke im Voraus!


  • Weiß eigentlich jemand/ oder hat Erfahrung damit, wie der Strom den der Vermieter/Anlagenbetreiber an seine Mieter weiterreicht steuerlich behandelt wird? Denn auf selbstverbrauchten Strom muss man ja keine Stromsteuer zahlen, aber wenn der Strom vom Vermieter weiterverkauft wird (an seine Mieter) dann müsste auf diesen doch Umsatzsteuer und Stromsteuer entfallen, oder?


    Verbindliche Auskünfte kann Dir nur Dein Steuerberater geben, aber ich glaube gelesen zu haben (StromStG $9 (1) 3), dass die Stromsteuer wegfällt, wenn die Anlage kleiner gleich 2 MW ist und der Strom in unmittelbarer Nähe (dazu würde ich auch die Nachbarn in einem MFH-Haus mit einem BHKW im Keller zählen) verbraucht wird. Bei der Umsatzsteuer hat man als Kleinunternehmer ein Wahlrecht, üblicherweise wird die USt aber mitgeschleppt und durchgeschleift, da dann die Anfangsinvestition weniger flüssige Mittel benötigt weil die USt auf die Anschaffung rückerstattet wird, was doch ein größerer Batzen ist.


    Gruß,
    Gunnar