Abrechnung mit mietern

  • hallo, mein erster eintrag hier*gg......
    habe vor in meinen efh einen dachs zu parken und hab die möglichkeit mit diesem unser mietshaus (6 m entfernung) zu versorgen. denke für die auslastung des gerätes nicht verkehrt.....


    nun meine frage: hat jemand von euch ahnung wie das abrechnungstechnisch zu händeln ist???? hatte vor das haus mit wärme zu versorgen und der mieter des hauses zahlt weiterhin strom an den anbieter und wärme an mich..(abrechnung mit zähler hab ich mirsagen lassen). ich könnte somit dann durch erhöhte laufzeit dachs mehr einspeisen. hab aber gehört das dieses nicht rechtens sein soll-man müsste die mieter beteiligen-stimmt das????


    bei der gelegenheit: will meinen kessel als spitzenlastkessel nutzen-oder ist ne wärmepatrone ausreichend bzw. sogar vorteilhafter??


    hoffe meine fragen sind für euch net zu blöd-sorry bin halt erst nen kl. dachs..


    lg
    toby

  • Hallo Tobby,


    klar ist es besser ein "Wärmeverbund" zu erstellen und beide Gebäude gemeinsam zu beheizen. Das spart jede Menge Geld ( z.B. nur ein Gaszähler, 1x Schornsteinfeger etc.)


    Mittels elektronische Wärmezählern kannst Du alles problemlos abrechnen.
    Wie das ist hier zu umfangreich, aber in einigen Tagen, gebe ich Dir einen Link, wo alles steht.

  • Moin dachsfan,


    der Gas-Dachs macht aus 20,5 kWh Energieeinsatz 5,5 kWh Strom und 12,5 kWh Wärme. Die Differenz von 2,5 kWh sind Verluste.
    In dem Rechnungsbeispiel wird davon ausgegangen, dass der eingebundene Abgas-Kondenser diese 2,5 kWh Verluste kompensiert, um auf die gerechnete Wärmeleistung von 15 kWh zu kommen.
    Dies wird aber nur erreicht, wenn die Heizkreis-Rücklauftemperatur am Eintritt in den Kondenser erheblich kleiner 35 °C ist. In einem üblichen System, in dem ein vorhandener Kessel ausgetauscht wird (wohl der am meisten hier angesprochene Leserkreis), beträgt die Rücklauftemperatur mehr als 45 °C und dann leistet der Kondenser weniger als 1 kWh im Wärmeertrag.


    Gruß Dietrich


    P.S. hab mich vergessen einzuloggen, dbitt.

  • Hallo,
    bei der dargestellten Abrechnungsmethode handelt es sich um eine rechtlich geprüfte Schrittfolge, die ich nicht erfunden habe.
    Gern kannst Du aber dem Finanzamt sgen, das Du z.B. für Deinen Anhänger von 2 to Gesamtgewinn, nicht für die 2to sondern nur für 1 to Kraftfahrzeugsteuern zahlen willst, weil Du so wie so nur 1 to ausnutzt.


    Oder was sagst Du, wenn Dein Mieter sagt, er würde nicht mehr die volle Miete zahlen, weil er von seinen gemieteten 80 Quadratmeter nur 60 nutzt..... ;(


    Es wird nun mal so gerechnet, Du musst mit mir nicht diskutieren, warum das so ist. Nur wenn kein Kondenser vorhanden ist, wird mit 12,5 kW Wärmeleistung und 5,5 kW Strom gerechnet. :]

  • Moin dachsfan,


    die von Dir hier vorgeschlagene "rechtlich geprüfte" Rechnungsmethode führt also dazu, dass der (meistens) private Dachsnutzer eine noch geringere Abschreibungsquote zuerkannt bekommt als realistisch ist.


    Gruß Dietrich

  • Das liegt ganz einfach daran, dass Du nicht verstehen willst:


    Wenn der Wärmeanteil 12,5 + 2,5 kWh vom Kondenser beträgt,
    dann ist der abschreibungsfähige (Strom)anteil 27%.
    Wenn der Wärmeanteil 12,5 + 1,0 kWh vom Kondenser beträgt,
    dann ist der abschreibungsfähige (Strom)anteil 40%.


    Oder bewertest Du die Energiebilanz bei Mietern anders als bei Privatpersonen?


    Gruß Dietrich

  • Den Begriff Abschreibungsfähig kenne ich nur aus dem Bereich Finanzamt.


    Unsere von über 90 % der Fachleute anerkannte und praktizierte Richtlinie, den Strom und Wärmeanteil - Gesetzeskonform mit seinen Mietern zu verrechnen, hat aber überhaupt nichts mit dem Finanzamt und Abschreibung ( nach der AfA Liste) zu tun.


    Da ich also nicht weiß, was Du mit "Abschreibung" meinst kann ich Dir leider auf Deinen Beitrag nicht antworten. :rolleyes:

  • Hallo


    erst mal muss ich ein großes Lob loswerden. In diesem Forum kann man einiges über BHKW lernen.
    ich bin noch ein Neuling, d.h. ich plane gerade ein BHKW in einen MfH.
    Wie sieht es dann da aus, wenn ich eine Firma Grüne und die Märchensteuer gerne erstatte hätte.
    Wie ist das mit den Mietern zu verrechnen? Hat da jemand Erfahrung?


    Grüße Guido

  • Ween du deine Mieter überzeugen kannst im Mietvertrag Wärmecontracting zu unterschreiben.
    Sehe ich da überhaupt kein Problem.
    Ansonsten kannst du eigentlich nur den Anteil an Betriebsstoffen in Rechnung stellen der auch zur Erzeugung der Wärmeleistung benutzt wurde.
    Ebenso anteilig natürlich die Kosten für Wartung etc.
    Dafür kannst du dann vorher die Modernisierung ankündigen, siehe Mietrecht §, und danach die Miete um 11% anteilig erhöhen.


    Wenn du einen Pauschalpreis für die Nebenkosten vereinbart hast, gibts auch keine Probleme.
    Du hast nur dann das Problem ohne Zustimmung der Mieter die Pauschale nicht anheben zu können.


    Bernd
    der im Moment auch zwei seiner Mieter erwürgen könnte. ;(

  • Hallo,


    das mit den 11% ist schwierig - ich muss dann ja abschätzen was die normale Erneuerung der Heizanlage gekostet hätte in gegensatz zu der jetzigen Erneuerung. Ich plane einen kompletten Austausch der momentanen Anlage gegen BHKW mit Spitzenkessel. Dann könnte ich bestimmt nur den Wärmeteil der BHKW umlegen, denn der alte Kessel ist schon 20 Jahre alt und müsste eh bald ausgetauscht werden.


    Aber das mit dem Contracting verstehe ich nichtr. Die Heizkostenabrechnung macht sowieso eine Fremdfirma, der sage ich was an Heizkosten angefallen sind und die werden dann umgelegt. Wenn ein Mieter die Belege sehen will kann er ja meine Rechnungen fürd Gas, Wartung usw. gerne einsehen. Ich stelle mir das so vor, dass ich die Kosten alle netto angebe und dann wird am Schluss MwSt draufgeschlagen. Die muss ich ja verlangen, wenn ich die BHKW als Firma betreibe. Ich find die Abrechnung unter:
    http://www.kwk-infozentrum.info/html/hei...rechnung_1.html
    gar nicht so schlecht. Die Verluste könnte man (wenn man nette Mieter hat) - auch aufteilen. Muss man aber nicht, da die Mieter vorher ja auch die Wärmeverluste der Heizung getragen haben.


    Wie sieht das das Finanzamt. Bekomme ich die komplette Mehrwertsteuer für die Installation der Anlage (BHKW+ Spitzenlastkessel) zurück ?


    Auf wieviel Jahre mindestens kann man das BHKW abschreiben?


    Grüße Guido

  • Hallo Gab,


    leider funktioniert der LINK nicht:
    bitte unter http://www.KWK-Infozentrum.Info
    gehen und auf der Hauptseite unten auf Heizkostenabrechnung.


    Hier sind auch Entscheidungen veröffentlicht, das der Vermieter, in zumutbarem Rahmen, eine effiziente Heizung einsetzen muss!


    Der Mieter zahlt natürlich keinen "Verbesserungszuschlag" da der Vermieter beim Austausch der 20 Jahren alten HEizung verpflichtet ist eine Heizung nach Stand der Technik einzusetzen.


    Da den Mietern die "Früchte" der Stromerzeugung sicherlich nicht zustehen, kann allerdings die Kosten der Dachsanschaffung - abzüglich den kosten einer alternativen Brennwertheizung - auf 10 Jahre abgeschrieben werden.


    Für den Anteil der Anschaffung - abzüglich alternativer Heizung, kann natürlich auch die Vorsteuer vom Finanzamt eingefordert werden.


    Gruß Dachsfan

  • Contracting ist wenn jemand anderes dir die Wärme ins Haus verkauft.
    Solange du als Eigentümer das machen willst greift sofort das Mietrecht und du bist verpflichet kostengünstigst abzurechnen.


    Als Contractor verkauft man Energie, also meinetwegen 15ct/Kwhth.
    Wie sich dieser Preis ist unerheblich und unterliegt auch nicht der Nachweißpflicht gegenüber dem Mieter, ob kostengünstigst eingekauft wurde.


    Stadtwerke bieten oft auch solche Verträge an.
    Der Eigentümer übergibt den Stadtwerken den Schlüssel zum Heizungskeller, die machen dort im Grunde was sie wollen. Meistens wird eine neue Heizung eingebaut.
    Und die Mieter/Eigentümer bekommt von den Stadtwerken weiter seine Rechnung, in der aber nur noch die bezogene Wärmeleistung angegeben wird.
    Das wird dann mit den vereinbarten Wert multipliziert und voila die Endsumme zum Umlegen auf die einzelnen Verbrauchsstellen.


    Vitera hat dies hier im Ruhrgebiet auch versucht durchzusetzten.
    Vietera Wärme GmbH gegründet und alle Häuser ohne einverständniss der Mieter auf Contracting umgestellt.
    Da jetzt alle enstehenden Kosten in diesen Wärmepreis eingerechnet werden könne, man will ja Gewinn machen und nicht nur plusminus Null fahren, stiegen die Heizkosten damals an.
    Dagegen klagten viele Mieter und Vitera wurde zur Rücknahme des Contaractings gezwungen.


    Also ohne Mietereinverständniss, oder bei Neuvermietung. NO CHANCE beim Wechseln.


    Ich sehe es persönlich auch problematisch an, wenn man selbst als Contractor auftritt. Da sollte man durch geschickte Eigentumsaufteilung für eine verteilten Gesellschafterstamm sorgen, sonst haut irgendein Richter einem das wegen Interessensgleichheit der Gesellschafter und Hausinhabers wieder um die Ohren.


    Aber da ist sowieso eine rechtlich fundierte Beratung nötig!!!


    Bernd

  • Vielen Dank Dachsausbeuter, das ist eine "1" wert. Genau das steht auch in diesem Bereich im KWK.Infozentrum.Info


    Im zumutbaren Rahmen, ist der Vermieter verpflichtet, günstigst den Mieter mit Wärme zu versorgen. (y)

  • Hallo gab,
    Du sitzt doch in Karlsruhe. Dort gibt es eine Agentur, die sich mit Personalvermittlung beschäftigt und seit 3 Jahren einen Dachs hat. Die rechnen mit den Mietern über Mehrwertsteuer ab, da sowieso alle Mieter gewerblich mieten und deshalb die MWSt. nicht drückt. Außerdem hat der Eigentümer vor 3 Jahren einen Anwalt eingeschaltet, um den Strom auch an die Mieter verkaufen zu dürfen. Die Stadtwerke Karlsruhe waren damals strikt dagegen. Wenn Du willst versuche ich von ihm Bescheid zu bekommen, wie es steht. Wenn er einverstanden ist, veröffentliche ich es hier.
    Außerdem ist noch eine Frage unbeantwortet: Brauche ich den Spitzenlastkessel noch? war gefragt. Also: Bis 3500 l Heizölverbrauch oder 3800 m3 Gasverbrauch brauchst Du keinen Spitzenlastkessel, sondern kannst mit einem Heizstab fahren. Darüber musst Du Dir Gedanken machen, also bei wenig Mehrverbrauch isolieren, mit weniger Innentemperatur zufrieden geben oder Teilbereiche des Hauses bei Extremkälte unbeheizt lassen.
    Gruß
    Stefan