Wärmesteuer?

  • Moin Moin,


    wenn Du Vermietet hast dann solltest Du ja Wärmemengenzähler für Heizung und WarmWasser haben.
    Der Verbrauch ist schätzbar anhand der Tankquittungen, der Rest ist dann Nebenkostenabrechnung bzw Heizkostenabrechnung. Dabei mußt Du dich wie alle Vermieter an die geltenden Gesetze halten - wie bei jeder anderen Heizung auch!!


    MFg


    PS
    die Stromkennzahl gibt das Verhältniss zwischen Wärmeerzeugung und Stromerzeugung an.
    Bei 0,5 gelten also die Hälfte deiner Kosten/Abschreibungen/Brennstoffverbrauch etc.für die Einnahmen aus Stromverkauf die anderen 50% entfallen auf Wärmeverkauf(Vermietung und Verpachtung).

  • Hallole,


    es gibt keine Wärmemengenzähler, die Miete ist Warmmiete und die Wärmemenge wird anhand der Gesamtquadratmeterzahl des Hauses
    (drei Wohnungen) berechnet.
    Die Stromkennzahl wurde vom FA als Basis angefordert......


    jeder macht es anders


    mfG

  • Hallo an Alle


    Ihr seid doch keine Vermieter oder?


    Ihr könnt auch teilmöbliert vermieten, das hat den Vorteil das man dann die Nebenkostenabrechnung pauschalieren darf.


    Besser noch ihr seid ein Beherrbergungsbetrieb. Dann unterliegt man dem Mietrecht überhaupt nicht mehr.Man braucht sich dann nicht an Fristen halten, und vereinfacht die Abrechnungen enorm.

    Mit Energie geladenen Grüßen aus dem Teufelsmoor.
    Nicht nur privat bin ich von hocheffizienten BHKW überzeugt.
    Vom Hobby zum Beruf gekommen bin ich seit einigen Jahren auch Angestellter der MWB AG und seit Februar 2014 bei RMB Energie GmbH

  • Zitat

    Original von GB1530
    Besser noch ihr seid ein Beherrbergungsbetrieb. Dann unterliegt man dem Mietrecht überhaupt nicht mehr.Man braucht sich dann nicht an Fristen halten, und vereinfacht die Abrechnungen enorm.


    Aber da fällt Märchensteuer an! Wenn ich an Privatpersonen vermiete, ist denen egal, ob das Zimmer 119€ kostet oder 100€ + 19€ Märchensteuer. Mir ist das nicht egal, weil ich im ersten Fall 19€ mehr in der Tasche habe.


    Grüße


    Bruno

    Ich bemühe mich, garantiere aber keine Vollständigkeit und Richtigkeit, Beiträge ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung!
    Ich Unterstütze den gemeinnützigen Gedanken dieses Forums und dessen gemeinnützigen Verein, der sicher nix gegen eine Spende hat, wenn ihm hier geholfen wurde.

  • @Filzmo


    ob das rechtlich einwandfrei ist wage ich zu bezweifeln - aber da kenn ich micht echt nicht aus.
    googel mal unter "Wärmekostenabrechnung"



    Wenn das FA die Sache ohne Wärmemengenzähler abgesegnet hat dann stellt sich das ganze wie du beschrieben hast dar.


    7000Liter Verbrauch pro Jahr (angenommen)
    davon 50% Wärmeverkauf
    das Anteilig auf die Wonungen (qm)
    auf diese Kosten dann 19% ans FA überweisen



    Im Endeffekt würden dann die "Wärmeeinnahmen" exakt die Hälfte deiner Brennstoffkosten betragen, somit zahlst du dieHälfte der einbehaltenen Umsatzsteuer des Brennstoffes auf Heller und Pfennig als MWSt ans FA zurück.
    So ist diese Steuer ja auch gedacht - als "durchlaufender" Posten.


    Die Sache hat nur einen Hacken - es entstehen ja nicht nur Kosten für Brennstoff sondern auch Abschreibung,Kapital-und Wartungskosten und die müssten nach obiger Kausalkette ebenfalls zu 50% vom "Wärmeverkauf" gedeckt werden!! @:pille


    @:-

  • Hallo Bruno


    Du hast mit der Mwst.natürlich recht. Die Kosten trägt immer der Endverbraucher.


    Aber das macht die Sache nicht umbedingt billiger.


    Es gibt bei Umsatzsteuer eine mindest Umsatzgröße die beträgt €17200
    netto Jahresumsatz liegt man darunter kann man sich von der Umsatzsteuer befreien lassen.


    Dann ist das für die private Vermietung doch interresant.


    Und der Preivorteil den du ansprichst bleibt dann auch erhalten.

    Mit Energie geladenen Grüßen aus dem Teufelsmoor.
    Nicht nur privat bin ich von hocheffizienten BHKW überzeugt.
    Vom Hobby zum Beruf gekommen bin ich seit einigen Jahren auch Angestellter der MWB AG und seit Februar 2014 bei RMB Energie GmbH

  • Hallo,


    das ganze Problem mit der Abrechnung entsteht doch nur, weil kein Preis pro gelieferte kWh (egal ob Strom oder Wärme) berechnet wird. Es ist doch logisch, dass durch die Verwendung willkürlicher Faktoren, welche die Finanzbeamten nicht verstehen, die Lage eher schlechter wird. Warum holt Ihr Euch keinen Rat bei einem Steuerberater? 30.000 Euro Investition waren kein Problem, eine Beratung bei einem Steuerfachman dagegen ist zu teuer.


    Bis jetzt habe ich noch keinen gefunden, der mir sagen konnte, wie teuer die verkaufte kWh Wärme ist. Wie wollt Ihr aber dann eine nachprüfbare Betriebskostenabrechnung machen? Das die Hersteller den Käufer im Dunkeln stehen lassen, verstehe ich schon, schließlich sind die wirklichen Kosten höher als bei jedem einfachen Heizkessel. Wie soll man das dem Mieter erklären, dass eine Umstellung auf ein BHKW für ihn zu höheren Kosten führt?



    Noch etwas zu den 19 Euro in Brunos Tasche. Prinzipiell ist das schon richtig, nur unterliegen diese natürlich der Einkommensteuer. Wie viel man dann wirklich in der Tasche behält, hängt dann vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab.





    Mit freundlichen Grüßen

  • Zitat

    Original von Fuchs


    Bis jetzt habe ich noch keinen gefunden, der mir sagen konnte, wie teuer die verkaufte kWh Wärme ist. Wie wollt Ihr aber dann eine nachprüfbare Betriebskostenabrechnung machen?


    das wird Dir auch keiner sagen können, weil das bei jedem ein anderer Wert ist. Eine Betriebskostenabrechnung wird im KWK-Bereich so ablaufen, dass die Gesamtbetriebskosten ohne Finanzierung und AfA zunächst in Wärme und Stromgestehungskosten aufgeteilt werden müssen. Der für die Wärmegestehung ermittelte Betrag ist nun Grundlage für die Nebenkosten. Eine andere Abrechnungsmethode ist mit Mietern m. E. nicht zulässig.


    Grüße


    Bruno

    Ich bemühe mich, garantiere aber keine Vollständigkeit und Richtigkeit, Beiträge ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung!
    Ich Unterstütze den gemeinnützigen Gedanken dieses Forums und dessen gemeinnützigen Verein, der sicher nix gegen eine Spende hat, wenn ihm hier geholfen wurde.

  • Hallo Bruno,


    auch wenn sich die Werte unterscheiden, irgend einen Wert muss doch jeder Vermieter berechnen. Erfolgt die Aufteilung nach Wärmemengenzähler ergibt sich doch der Preis pro kWh. Warum kann oder will diese Zahlen keiner nennen?


    Deine Abrechnung entspricht sicherlich einem ordnungsgemäßen Vorgehen. Dabei trägst Du aber die Anschaffungs- und Finanzierungskosten zu 100 % selber. Wie soll das für Dich wirtschaftlich funktionieren?


    Lasse ich die Anschaffung als Modernisierung laufen, könnte ich jährlich 11% der Anschaffungskosten auf alle Wohnungen umlegen. Damit ergibt sich dann das, was ich auch nicht möchte, die Mieter zahlen für die gleiche Wärme mehr als zuvor. Am Ölverbrauch für die Heizung ändert sich nichts, ich brauche nach wie vor mindestens 1,1 Liter Heizöl für 10 kWh Wärme, nur die Anschaffungs- und Wartungskosten liegen mindestens um den Faktor 5 höher.





    Mit freundlichen Grüßen

  • Zitat

    Original von Fuchs
    Deine Abrechnung entspricht sicherlich einem ordnungsgemäßen Vorgehen. Dabei trägst Du aber die Anschaffungs- und Finanzierungskosten zu 100 % selber. Wie soll das für Dich wirtschaftlich funktionieren?


    So sind nun mal die Gesetze, alles andere ist im vermieteten Bereich nicht zulässig. Ein Vermieter wird den Teufel tun, und da was anderes machen, die Mieter sind in Gesetz und Rechtsprechung sowieso schon bevorzugt. Der braucht dann gar nicht mehr beim Gerichtstermin erscheinen und darf die Geldbörse zücken.


    Zitat

    Original von Fuchs
    Lasse ich die Anschaffung als Modernisierung laufen, könnte ich jährlich 11% der Anschaffungskosten auf alle Wohnungen umlegen. Damit ergibt sich dann das, was ich auch nicht möchte, die Mieter zahlen für die gleiche Wärme mehr als zuvor.


    Wenn die Anschaffung eines BHKW als Modernisierung möglich ist, weil alte verbrauchsintensive Technik durch neue ersetzt wird, dann wird der Wärmekostenanteil nach Umbau sicher um einiges geringer ausfallen. Es wird ja in vielen Fällen hier berichtet, dass nach der Sanierung der Gesamtenergiebedarf sogar gesunken ist, von dem ja noch die Stromgestehungskosten abgezogen werden müssen für die Heizkostenabrechung. Daher halte ich eine Mieterhöhung wegen Moderisierung in den meisten mir bekannten Fällen für gerechtfertigt.


    Grüße


    Bruno

    Ich bemühe mich, garantiere aber keine Vollständigkeit und Richtigkeit, Beiträge ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung!
    Ich Unterstütze den gemeinnützigen Gedanken dieses Forums und dessen gemeinnützigen Verein, der sicher nix gegen eine Spende hat, wenn ihm hier geholfen wurde.

  • Moin Gemeinde


    @Filzmo


    Du hast also gegen diese Berechnungsmethode beim FA Einspruch eingelegt. Welche Berechnung hast Du als Gegenvorschlag gebracht??



    @Fuchs

    Weil warscheinlich die wenigsten einen Wärmemengenzähler nach dem BHKW geschalten haben. Damit ist der einzig verlässliche Zähler der Stromzähler vom EVU und alles was Wärmeseitig anfällt wird mit der Stromkennzahl geschätzt/berechnet.


    @:- :~~

  • Hallo zusammen,
    hatte in der Zwischenzeit einige Telefonate mit meiner zuständigen Bearbeiterin im FA.
    Betrachten wir zwei Bereiche:
    -die Umsatzsteuererklärung(das Geschäft)
    -meine Einkommensteuererklärung(privat)


    im Haus drei Wohnungen, zwei privat, eine fremdvermietet


    der Heizölverbrauch privat(Wärmemenge) wird dem Geschäft fiktiv als Einnahme zugeschlagen, so dass das Geschäft sofort in der Gewinnzone liegt und ich USST nachzahlen musste.


    die abzugfähige Umsatzsteuer auf Heizöl, Wartung usw also der Vorteil des Geschäftes wird mir in der Einkommensteuererklärung als EINNAHME zugerechnet....die Katze beisst sich in den Schwanz...


    ich überlege gerade an einer Betreibergeselllschaft, weil ich demnächst auch noch Photovoltaik aufs Dach bekomme, hat da jemand Erfahrung????


    Danke im voraus

  • Moin filzmo,


    das von Dir geschilderte Szenario ist korrekt und üblich!!!


    Du könntest mal Durchrechnen ob es besser ist die Wärmemenge "messtechnisch" zu erfassen oder über die Stromkennzahl deines BHKW zu errechnen.
    In jedem Fall musst Du für Verkaufserlöse deiner Firma- auch Entnahme für private Zwecke - Steuern abführen.


    Ausser natürlich der Wärmeerzeugende Teil deiner Anlage gehört nicht zur Firma sondern ist Privat - Dann darfst Du aber nur einen Teil (zb.1/3) der anfallenden Kosten auf die Firma buchen und auch nur von diesem Teil die Steuer ziehen. ;)
    Nach meinem Wissen steht es Dir auch frei den Umsatzsteuervorabzug wieder zu "kündigen"


    MfG


    Was soll die PV-Anlage an deiner Situation ändern??

  • Zitat:
    Beispielrechnung:
    Primärenergie 1Liter Pflanzenöl = 65,5Cent+4,6Cent MWST
    Strom daraus 2,78KWh = 53Cent +10Cent MWST
    Wärmeabgabe 5,6KWh = 12,5Cent + 2,375Cent MWST


    ERGO das FA Verdient mindestens 7,77Cent pro verstromten Liter PÖL.
    Dabei habe ich noch gar keine Kosten für Wartung und Abschreibung berechnet, denn diese müssten ja noch auf den Wärmepreis aufgeschlagen werden um zumindest eine rote Null zu bekommen.


    Wobei ich nicht weiss ob das FA einen Wärmepreis nach "Ortsüblichen" Vergleich ansetzen kann.



    Das ist aus meiner Sicht für ein BHKW in Selbstnutzung bzw. Mehrfamilienhaus nicht gegeben. Der Fernwärme-Preis enthält ja eine Vielzahl von Kosten neben dem Brennstoff + Wartung (Kapitalkosten usw.) Das wiederum ist bei einer Wärmeversorgung bei Vermietung
    eben nicht "umlegbar". Deshalb kann als Einnahme nur das gerechnet werden, was tatsächlich verrechnet wurde (BHKW als Gewerbe)
    Damit werden Ust + Vorsteuer gleich, da auf beiden Seiten der Guv
    die selben werte stehen. Also nur 2/3 der Bezugskosten des Brennstoffes für Wärme ansetzen und weiterverrechnen.
    Das Finanzamt kann kein illegales Verhalten (Fernwärmepreis abrechnen) unterstellen oder gar fordern
    @:-